不動産投資の成功率を上げる8つの方法
(画像=manabu不動産投資)

深い知識や多くの経験がなくても不動産投資を始めることは可能だ。しかし、まったく備えをせずに投資をすれば失敗する可能性は高くなる。まずは、基本的な知識や注意点をしっかり押さえておこう。

1.不動産投資を始める前に基礎的な知識を身に着けよう

不動産投資の成功率を上げるために、まずは基礎的な知識を身に着けよう。

収益を得る仕組み

不動産投資で収益を得るには大きく分けて2つの方法がある。一つはキャピタルゲインと呼ばれ、不動産を購入した価格より高く売却した場合に得られる差額の利益を指す。もう一つはインカムゲインで、購入した不動産を人に貸して得られる家賃の利益だ。借り主がいれば所有している限り継続して利益が生まれる。

不動産投資を始めるには

不動産投資を始めるには不動産会社などを通じ物件を購入する必要がある。支払いは現金だけでなく融資を受けて購入することも可能だ。

その他の投資と異なる点

不動産投資のほかに株式投資へ関心を持つ方も多いが、両者にはリスクとリターンで大きな違いがある。

株式は発行体である企業が倒産すれば、価値がゼロになるリスクがある。しかし不動産は土地や建物という現物があるため、価値がまったくのゼロになることは考えにくい。

一方、株式投資は短期間で価値が急上昇し、大きな利益を得られる可能性がある。不動産投資は家賃という安定した利益を長く得る投資手法であるため、この違いを評して株式投資はハイリスク・ハイリターン、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと呼ぶ人もいる。

2.まずは情報収集を

不動産投資の成功率を上げるために、まずはできるだけたくさんの投資物件情報を収集しよう。多くの情報に触れると物件の所在地や設備、築年数によってどれくらいの金額や利回りが一般的かという「相場観」が養われる。

3.投資物件を焦って選ばない

不動産投資の成功率を上げるには、焦って投資物件を選ばないことも大切だ。

情報を集めていると好条件に思える物件を見つけることもある。しかし、実は交通の便が悪かったり劣化が激しく修繕費がかかったりする物件の可能性もある。あるいはその物件の地域は賃貸需要が弱いなど、目に見えないデメリットを持っていることもあるだろう。

特に初心者にとって、その物件が不動産投資に成功しやすいかどうか判断するのは難しいものだ。良い物件に見えても焦って選ばず、後述する不動産投資や資金計画に詳しい人に相談してから購入するようにしよう。

4.良い物件を見つける

不動産投資の成功率を上げるには、投資の視点で良い物件を見つけることが大切だ。投資視点で良い物件である条件の一つは、安定して入居者が付き、継続して家賃が得られることだ。

例えば人口の多い首都圏や大都市の物件であれば安定した入居率が期待でき、デザインや間取りが平凡でも良い物件となる可能性を秘めているといえるだろう。逆にいくら築年数が新しく広々した間取りでも、入居者を集められなければ良い物件とは言い難い。

不動産投資として安定した賃貸収入を得ることが目的であることから、長期にわたって入居してもらえるような良い物件を見つけるようにしよう。

5.購入前にシミュレーションを

不動産投資の成功率を上げるためには、物件を購入した後の家賃収入で毎月の融資返済が可能かシミュレーションすることをおすすめする。物件のある地域の将来における家賃や空室率の変化を予想し、長期的な収支計画を立てておけば、不動産投資の成功に近づくことができるだろう。

そのために今までは、物件のある地域で投資実績の豊富な仲介会社や管理会社に相談する必要があった。しかし現在は、コンピューターを使いAIでシミュレーションできるサービスも登場している。

こうしたテクノロジーを積極的に活用し、物件の購入前に将来のキャッシュフローを試算しておくようにしよう。

6.相談できる人を探す

初心者の場合は、不動産投資や資金計画に詳しい人を探し、相談しながら投資を進めると成功率を上げることができる。例えば投資物件を扱う不動産業者が誠実に相談にのってくれれば、納得して不動産投資を始めることができるだろう。

また、お金の相談ができる人がいれば、大きな不安である資金計画をクリアにしながら不動産投資を進めることもできる。こちらは不動産投資ローンを扱う金融機関の窓口の人が良いかもしれない。

特に不動産投資経験が少ない場合は物件購入前から、豊富な知識と経験を持った人に相談すると良いだろう。

7.将来のリスクを計算する

不動産投資には収益性を表す「利回り」という数値がある。これを計算してできるだけ高い利回りの物件を選ぶと、将来のリスクを回避し投資の成功率を上げやすくなる。この利回りには主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がある。

表面利回り

表面利回りは年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったもので、物件情報の説明でよく用いられる数値だ。単純な計算で出せる利点があるが、実際の収益性とは違いがあるので、あくまで購入前の物件比較に使う程度と考えると良いだろう。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100(%)

実質利回り

実質利回りは年間の家賃収入から諸経費などの支出を差し引き、残った額を物件価格で割ったものだ。実際の収支に近く、現実的な将来の収益性を想定しやすい数値になっている。

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100(%)
※購入時の諸経費とは、登記費用、不動産取得税といった税金、不動産仲介手数料、ローン手数料などのこと

物件を所有する際にかかる諸経費

不動産投資物件を所有していると必要になる諸経費は、主に以下のようなものがある。物件購入前にはこれらの相場価格を仲介業者などに確認し、実質利回りの計算に反映させて検討しよう。

  • 管理費
  • 修繕費(原状回復費含む)
  • 入居者募集の仲介手数料
  • 火災保険料、地震保険料
  • 固定資産税、都市計画税

また上記以外にも、「購入時に借り入れをした場合の融資返済額」「不動産所得に対する税金」を考慮しておくことで、より実質に近い計算ができる。

8.余裕のある融資を受ける

不動産投資の成功率を上げるには、返済に余裕のある融資を受けることが大切だ。例えば毎月の家賃収入に対して融資返済額がギリギリであれば、急に空室が発生したり建物の修繕費が必要になったりした場合に返済が苦しくなってしまう。

余裕のある融資にする方法の一つが返済期間を長期で組むことである。しかし、建物の減価償却で定められた法定耐用年数を返済期間の上限とする金融機関もあり、例えば木造のアパートなら新築でも22年が最長となるため注意が必要だ。

一方で、建物の評価や将来の賃料収入の安定性などから総合的に返済期間を判断し、耐用年数よりも長期の融資を受けられる金融機関もある。余裕のある返済額で不動産投資を成功させるために、返済期間に柔軟性のある金融機関も検討しよう。

9.不動産投資を成功させるには

不動産投資の成功率を上げるための8つの方法を紹介した。今回触れたのはいずれも大枠の部分であり、実際にはさらに多くのポイントや注意点がある。そのため、6つ目の方法である「相談できる人を探す」を優先し、アドバイスを求めながら投資することが成功率を上げる近道といえるだろう。

ぜひ投資物件選びや資金計画に詳しいパートナーと協力し、不動産投資を成功させよう。

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