不動産投資は30代から始めるべき?メリットや注意点について解説
(画像=manabu不動産投資)

結婚や出産など、ライフステージの変化を迎える傾向にあるのが30代だ。家族が増えると、今後の人生を見据えて資産形成を行いたいと考えるタイミングも増えてくるのではないだろうか。その際、資産形成の1つの手段として考えられるのが、不動産投資だ。

30代で不動産投資を始めるべき理由

まずは、30代が不動産投資を始める理由について言及する。  

定年までにローンを完済すれば老後の資金を確保できる

不動産投資で利用するローンは借入金が高額で、20〜30年の長期スパンで返済期間が設定されるケースが多い。そのため、30代で不動産投資を始めれば、ちょうど定年退職前後のタイミングで完済できる可能性が大いにある。

ローンを完済した後はそのまま家賃収入を取得し続ける、もしくは物件を売却することができれば、リタイア後の資金を確保できるだろう。

団体信用生命保険に加入できる点も、30代で家族を持っている方が安心できるポイントだ。団体信用生命保険の返済者が死亡・高度障害の状態になった場合に、保険金とローンの残債が相殺される。

これにより、自分が病気や事故に遭った際に家族に負債を残す心配なく、投資活動に集中できるだろう。

20代よりも不動産投資でローンを組みやすい

30代から不動産投資を始めるべき2つ目の理由として、ゆとりある資産状況が挙げられる。30代は20代に比べ、勤続年数が長く、貯蓄や収入面で余裕があるケースが多い。

収入の多さは、用意できる自己資金の多さだけでなく、金融機関からの融資の通りやすさにも繋がる。30代では20代より勤続年数が長くなるケースが多いため、審査の面ではさらに有利に働くだろう。

30代で不動産投資を始めるメリット

ここからは、30代で不動産所得を始めることで得られるメリットについて解説する。

投資戦略を立てやすい

長期的な投資活動を始める際には「何年後までにどの程度の資産を貯めるのか」という、投資プランを決める必要がある。今後の人生に関する見通しも立てやすくなっているであろう30代なら、今後の人生で必要な資金の概算もしやすいだろう。

前述のとおり、30代であれば定年退職のタイミングでローンを完済できる可能性も高い。リタイア後もローンの支払いが残っている場合、毎月の返済金は家賃収入のみで賄わなければならず、空室などで家賃収入の減収が続くと預貯金を切り崩すことにもなりかねない。

40代以上で不動産投資を始めて20〜30年ローンを組むとなると、定年退職後にローンの支払いが残っている可能性も高まってしまう。

ローンの返済期間を短くするという選択肢もあるが、その場合は毎月の返済額がより高額になってしまうことがネックだ。以上のことから、30代で不動産投資を始めれば、比較的リスクの少ない投資戦略を立てやすいといえる。

リカバリーが効きやすい

アパート・マンション経営など、家賃収入を得るタイプの不動産投資の場合、長期にわたって会社からの給与以外の収入が発生することになる。不動産投資で安定した収益を得ることができれば、本業で給与減やリストラなどのトラブルが発生したとしても、生活苦に見舞われる可能性も低くなるだろう。

しかし、毎月支払われる賃料からローンの返済費・税金・諸経費などを差し引いた収入は、そのままインカムゲインとなるが、空室などで収支が悪化した場合は損失になるケースがある点には留意しておきたい。

もし一時的に収支が悪化したとしても、リタイアまでは時間があり、本業分の収入もあるためリカバリーが効きやすいため、30代の段階で不動産投資に着手しておけば有利だと言える。

30代で不動産投資を始めるデメリット

ここからは、30代で不動産投資を始めるデメリットについて解説する。

小規模な投資からスタートせざるを得ない可能性がある

不動産投資で多くのインカムゲインを得ようと考えた場合、一棟マンション投資など、規模の大きい投資を行う必要がある。一棟マンションのような物件の場合、投資が終わったタイミングの売却時にも値段がつきやすく、「最終的にいくらで物件を手放すのか」という出口戦略も立てやすいだろう。

しかし、30代でまだ自己資金に余裕がなかったり、転職して勤続年数が短いなど属性が高いとは言えない状況だったりした場合は、一棟マンションのような大きな物件を手にできない可能性がある。

マイホームと不動産投資の二重ローンになる可能性がある

30代では、資産形成とは別にマイホームの購入を検討する場合もあるだろう。そうなると、マイホーム用・不動産投資用でそれぞれローンを組むことになり、二重ローンになる。

特に、30代で不動産投資ローンを組むと、住宅ローンを組むタイミングが重なってしまう可能性が大いにある。先にどちらかのローンを組んでしまったがために、もう一方のローンの審査が通らなくなる可能性もある点には留意されたい。

支払いに関しては、マイホームのローンは本業の給与から、不動産投資のローンは家賃収入からという切り分け方も可能だ。しかし、本業の給与もしくは家賃収入が減ってしまった場合は、計画が大きく狂いかねないため手元に資金を残しておくなど対策が求められる。

30代で不動産投資を始めるにあたり注意したいポイント

ここからは、30代のサラリーマンが不動産投資を始めるにあたって、把握しておくべきポイントについて解説する。

手持ちの資金には余裕を持たせておく

不動産投資では、物件の購入に数千万円単位の資金が必要になる。しかし「なるべく借入額を大きくしたくない」との考えから、物件購入の際に自己資金を多く出してしまうとあとから大変なことになるケースもある。

不動産投資では、初期費用以外にも修繕費などが突発的に発生する可能性がある。それ以外にも、空室発生時には原状回復費がかかる場合があり、次の入居者を見つけるための広告宣伝費が必要だ。それらのコストに加えてローン返済額・修繕管理費などが、家賃収入を上回るというケースもある。

さらに、30代では結婚や出産など、ライフステージの変化がたびたび発生する。不動産投資は、経営する物件の満室を保てば安定的なインカムゲインを得られるが、それを当てにして自己資金を多く投下してしまうと、突発的な支出が必要になった際に手元の資金が尽きている可能性がある。

以上のことから、まだ30代で働き盛りだとはいえ、不動産投資を始める際には長期的な視野で、自分が使える余剰資金の範囲内でお金を動かすようにするのが望ましい。

勤務先の就業規定を確認しておく

現在、会社勤めで、今後も同じ会社に在籍し続ける場合、不動産投資を始める前に自社の就業規定について確認しておく必要がある。例えば、節税のために法人を設立したいと考えた際に、場合によっては勤め先の就業規定に抵触する恐れがあるためだ。

特に公務員の場合はさらに注意深くなる必要がある。人事院規則では、一定額以上の不動産収入を得る際、承認を得るよう定められている。承認や許可を得ずに、無断で不動産所得を得ていることが発覚すると、懲戒処分を受ける可能性もあるため留意が必要だ。

30代になったら不動産投資の検討を

30代は、20代よりも資産的な余裕があり、人生設計も固まってくる年齢だ。そのため、資産形成を行い、老後資金を貯め出すタイミングとして適している年齢といえよう。数ある投資方法の中でも、不動産投資は時間的な融通が効きやすいことから、多忙なサラリーマンや公務員が資産を増やす手段として検討できるだろう。

不動産投資で成功すれば、長期で安定したインカムゲインを得つつ、リタイア後の資金として期待できる。人生のターニングポイントを迎えることも多い30代の方は、ぜひ検討してみてはいかがだろうか。

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