初心者が知っておきたい不動産投資のメリット・デメリットとは
(画像=takasu/stock.adobe.com)

「株式や投資信託などの金融投資はすでに実践しており、不動産投資も始めようか検討中」という人もいるのではないだろうか。不動産投資は多くのメリットがある資産運用方法だが、デメリットもあり、初心者はその両方を理解したうえで始めることが重要だ。

今回は、不動産投資初心者に向けて、不動産投資とは何か、不動産投資のメリットとデメリット、初心者が気をつけるべきポイントなどについて解説する。

不動産投資とは何か

不動産投資とは、主にマンションやアパート、オフィスビルといった不動産を購入して収益を得る資産運用方法のことだ。詳細は不動産の種類や規模によって異なるものの、不動産は購入価格が高額になることが多く、ローンを活用して投資物件を購入することが一般的となっている。

不動産投資によって得る利益には、大きく分けて2つある。1つが入居者やテナントから得る賃料収入だ。これを「インカムゲイン」と呼ぶ場合もある。もう1つが、売却した際の値上がり益だ。これを「キャピタルゲイン」と呼ぶ場合もある。

初心者が知っておきたい「不動産投資のメリット」

不動産投資にはどのようなメリットがあるのだろうか。不動産投資の主なメリットを列挙して解説していく。

空室にならない限りはインカムゲインが見込める

不動産投資は、保有物件が空室にならない限り、基本的には入居者やテナントからの賃料(インカムゲイン)が見込める。株式投資などと比べて、収益(収支)の予想(予定)が立てやすいこともメリットだ。

なお、一般的に不動産投資はローンを活用して行うため、家賃収入があったとしてもローンの返済、修繕費などの支出を考慮すると、収支はマイナスになるケースがあることは頭に入れておきたい。

場合によってはキャピタルゲインを狙える

購入した不動産を売却する際に、購入金額を上回る金額で売却できれば値上がり益(キャピタルゲイン)を得ることができる。

もちろん、投資である以上、必ず利益が出るわけではなく、購入金額を下回る金額で売却することになれば、値下がり損(キャピタルロス)が発生する可能性もある(なお、キャピタルゲイン・キャピタルロスを正確に考える際は、減価償却などを考慮する必要がある)。

レバレッジをかけることができる

レバレッジとは「てこの力(てこの原理)」を意味している。前述のように、不動産を購入する際はローンを活用することが多い。ローンを活用するということは、購入金額の全額を自己資金で賄う必要がなく、より少ない元手で不動産投資を始められることを意味している。

大きなものを少ない力で動かすことができる「てこ」のように、少ない元手で大きな金額を動かせることを「レバレッジをかける(レバレッジがかかる)」と呼ぶ。レバレッジをかけることで、投資効率を高めることができるというわけだ。

相続税対策になる

不動産投資は相続税対策になることもメリットの1つだ。その理由は、不動産の相続税評価額の計算方法にある。詳細はそれぞれの不動産によって異なるが、一般的に不動産の相続税評価額は時価よりも低くなる。つまり、同じ「資産1億円」でも、1億円を現金で保有しているより、時価1億円の不動産を保有しているほうが相続税の負担は軽くなる。

また、不動産を他人に貸している場合は、所有者が自由に使用することができないということで、さらに一定割合を差し引くことができる。不動産投資は原則として、所有不動産を他人に貸す投資方法であることから、不動産投資は相続税対策になるというわけだ。なお、相続税をはじめ税金に関する詳細は、税理士などの専門家などに確認してほしい。

インフレに強い

インフレとは通貨の価値が低下して、モノの価格が上昇する現象だ。したがってインフレが起きると、現預金の価値は目減りしてしまう。一方で不動産はモノであるため、インフレが起こった際に価格が上昇しやすい。もちろん立地や構造、築年数などにはよるものの、通貨として資産を保有しているよりはインフレリスクの備えになることも不動産投資のメリットだ。

投資後に自分の経営努力で付加価値を高めることができる

株式や債券への投資の場合、購入後は原則として、投資先に深く関与して投資先の価値を自分で上げることはできない。一方で不動産投資であれば、投資後(物件購入後)に自分の経営努力で付加価値を高めることができる。例えば、空室を埋めて満室稼働の不動産にする、リノベーションやコンバージョン(用途変更)する、管理状態を改善する、などが挙げられる。

初心者が知っておきたい「不動産投資のデメリット」

このように多くのメリットがある不動産投資だが、もちろんデメリットも存在する。ここからは、不動産投資の主なデメリットを列挙して解説していく。

老朽化、空室、賃料下落、災害、地震などの不動産特有のリスクがある

不動産投資には老朽化、空室、賃料下落、災害、地震などの不動産特有のリスクがある。不動産は実物資産であるため、原則として時が経つにつれて老朽化し、価値が低下していく。一般的に、築年数が古ければ古いほど賃料も下落していく。

空室リスクは不動産投資の最大のリスクと言える。空室になってしまうとインカムゲインである賃料が得られなくなってしまうためだ。また、台風や津波などの災害、地震、火事などが突発的に起こるリスクもある。

日本は人口が減少しており、市場全体が縮小している

国連が発表している「世界人口推計 2019年版」によると、日本の人口は、2030年には1億2,076万人、2050年には1億580万人、2100年には7,496万人になると予測されている。

人口が減少していくということは、その分、必要な居住空間も減っていくということだ。長い時間軸であることに加えて、立地によっても大きく異なることであるが、住居提供ビジネスの市場全体が縮小していることには注意が必要だ。

物件管理に労力がかかる

不動産(物件)を保有すると、賃料の集金、入居者からの連絡への対応、共用部分の掃除やメンテナンスなど、さまざまな物件管理の工数が発生する。その多くの業務を管理会社へ委託することは可能だが、管理会社へ委託する場合は原則として費用がかかる。

適正な金額かどうかの判断が難しい

不動産は、立地、広さ、築年数、間取り、構造、周辺環境などの条件が物件ごとに異なるため、まったく同じものは存在しない。さらに、不動産業界には「一物四価」という言葉がある(「一物五価」という意見もある)。これは一つの不動産に対して価値を算出する方法が4通り(もしくは5通り)あるという意味だ。

不動産の価値をはかるものさしには、取引価格である「実勢価格」と国税庁が公表する相続税、贈与税の目安となる「路線価」、市町村が固定資産税計算の根拠とする「固定資産税評価額」、国土交通省が公表する土地売買の目安となる「公示価格」の4通りがある(一物五価の場合にはこれらに都道府県が公表する土地売買の目安となる「標準価格」が加わる)。したがって不動産は、その物件価格が適正な金額がどうか判断することが難しい。

流動性が低い

一般的に、不動産は流動性が低い資産と言われている。流動性が低いとは、換金性が低いということだ。したがって、売却したいときにすぐに売却できない可能性があることには注意が必要だ。

不動産投資の初心者が気をつけるべきポイント

ここからは、不動産投資の初心者が気をつけるべきポイントを解説していく。

よく勉強・検討してから始める

一般的に、不動産投資は購入金額が大きく、ローンを活用することが多いため、一度スタートを切ってしまうと後戻りがしにくい。営業マンのセールストークを鵜呑みにしたり、勢いで始めてしまったりするのではなく、よく勉強および検討してから始めるようにしよう。

信用できるパートナーやメンターを見つける

前述のように不動産は、物件価格が適正な金額かどうかの判断が難しい。また、数ある物件から、自分に合った物件を取捨選別するのはかなりの知識が必要なため、信用できるパートナーやメンターを見つけて、サポートしてもらうとよいだろう。

メリットとデメリットを理解したうえで進めよう

ここまで、不動産投資初心者に向けて、不動産投資とは何か、不動産投資のメリットとデメリット、初心者が気をつけるべきポイントなどについて解説してきた。

レバレッジをかけて投資効率を高めつつ、インカムゲインやキャピタルゲインを狙える不動産投資はメリットの多い資産運用方法だ。しかし、一方でデメリットもある。その両方を理解したうえで、不動産投資を進めていこう。

- コラムに関する注意事項 -

本コラムは一般的な情報の提供を目的としており、投資その他の行動を勧誘することを目的とするものではありません。
当社が信頼できると判断した情報源から入手した情報に基づきますが、その正確性や確実性を保証するものではありません。
外部執筆者の方に本コラムを執筆いただいていますが、その内容は執筆者本人の見解等に基づくものであり、当社の見解等を示すものではありません。
本コラムの記載内容は、予告なしに変更されることがあります。