不動産投資の種類はいくつある?代表的な投資方法を紹介
(画像=manabu不動産投資)

不動産投資と一口にいっても、物件の形態・投資方法・物件の利用用途などさまざまな種類がある。不動産投資の経験がない場合「どの方法がいいのか」と、疑問に思うケースも多々あるだろう。まずは、代表的な不動産投資の手法について理解を深めておこう。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンション一棟まるごとではなく、部屋単位で購入し、入居者から賃料を得るタイプの投資方法だ。基本的にアパートは部屋単位での購入はできないため、必然的に区分投資といえばマンションが対象となる。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資は、マンション一棟まるごと購入するタイプの不動産投資に比べ、物件の購入価格が安いことが大きなメリットとなる。不動産投資においては「どのようにして物件を売却するのか」という出口戦略を策定することも大切だが、1部屋単位なら物件の買い手も見つけやすいだろう。

本業を行いつつ不動産投資を行う場合、物件の管理などに充てる時間をどう捻出するのかという問題も発生する。しかし、区分マンションで小規模に行えば、比較的少ない時間で不動産投資に参入できる。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資は、少ない予算で始められる分、リターンも少ないことがネックとなる。一部屋から得られる家賃収入は、せいぜい数万円から十数万程度が一般的なため、さらに不動産収入を増やしたいと考えた場合は、物件の買い増しが必要になる。

区分マンション投資では管理する部屋の数自体が少ないため、1部屋のみの場合空室発生時に家賃収入はゼロになり、借り入れをしている場合はローンの返済に加えて管理費・修繕費を払うことで持ち出しが必要になる可能性も懸念される。

区分マンション投資が向いている人

区分マンション投資は、少ない予算から始めることが可能だ。また、購入可能な物件も多いため、比較的初心者でも参入しやすい不動産投資の方法といえる。物件購入に必要な手続きや、ローンを利用するための金融機関とのやり取り・審査など、不動産投資に必要なノウハウを比較的低予算で学べるだろう。

一棟投資

一棟投資とは、アパート・マンションなどをまるごと購入して、入居者から賃料を得るタイプの投資方法だ。

一棟投資のメリット

一棟投資の魅力は区分マンション以上の家賃収入が見込める点である。1部屋ごとに購入する小規模な区分マンション投資に比べ、一棟まるごと購入するため、満室状態を保てれば多くの家賃収入を得られるだろう。所有する部屋が複数あるため、1部屋空室が発生したとしても家賃収入がゼロになることはない。

一棟投資のデメリット

一棟投資のデメリットは、やはり高額な物件価格といえる。物件の取得に多額の資金が必要となる場合、金融機関から受ける融資の金額も多くなり、ローンの審査や毎月の返済額がよりシビアになってしまうだろう。

さらに、一棟全体となるため、区分投資に比べて管理費・修繕費が大きくなる。また、物件にかかる税金も同様で、例えば固定資産税であれば一棟投資のほうが税額は大きくなるため注意が必要だ。

一棟投資が向いている人

一棟投資は得られるリターンも大きい分、相対的に賃貸経営の運用スキルも必要になる投資方法となっている。そのため、不動産投資の知識を持つ人が向いていると考えられる。また、物件購入費用のうち何割かの自己資金が必要になったり、物件購入後も突発的な修繕費や広告宣伝費などでキャッシュが必要になったりする可能性を考慮すると、ある程度の資産を持った状態で参入するのが望ましいだろう。

戸建投資

戸建投資とは、一戸建てを購入し、売却益や入居者からの家賃収入を得るタイプの投資方法だ。新築・築浅の物件を購入して運営する方法以外にも、空き家などを購入・リノベーションし収益物件として活用する築古投資などもある。

戸建投資のメリット

戸建投資を行う大きなメリットのうちのひとつは、ターゲットユーザーとしてファミリー層を狙いやすいため、一度入居が決まると長い入居期間を見込める点にある。一戸建ての物件は、単身者向けに建てられたアパート・マンションに比べ、供給量もそこまで多くないことから、競合物件の数も比較的少ないといえる。

戸建投資のデメリット

戸建投資を行うデメリットは、空室発生時の損失が大きい点にあるだろう。戸建投資では、どうしてもひとつの物件ごとの賃料が高くなってしまい、ターゲットユーザーもファミリー層と絞られてくる。そのため、一度空室が発生すると次の入居者を見つけるまでに苦労する可能性もある。

建物以外にも、庭などが併設されている物件の場合、アパート・マンションに比べ維持管理の手間も多くなるだろう。

戸建投資が向いている人

戸建投資は、物件の状態や立地条件の見極めが重要になってくるため、ある程度、建物の知識を持ち、不動産投資の経験を積んでから行うのが望ましい。

それ以外にも「遺産相続なので空き家を相続したが自分では使う予定がない」などのケースで、戸建投資を検討できる。空き家をそのまま放置しても、固定資産税が発生してしまう。そのため、賃貸物件として運用するのは理にかなっているだろう。

J-REIT(不動産投資信託)

REITとは「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」の頭文字を取った言葉で、J-REITはそのまま「日本で行われる不動産投資信託」を指す言葉だ。そもそも投資信託とは、信託会社が投資家から資金を預かり、それを運用の専門家が債券や株式などに投資・運用し、得られた収益を投資家それぞれの投資額に応じて分配する金融商品を指す。REITはオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産を投資・運用の対象とする投資信託だ。

投資者は、投資法人が発行した投資口を購入し、その投資法人が不動産投資で得た収益の一部を分配金として受け取っていくこととなる。なお、REITで購入する投資口は金融商品という扱いとなる。

J-REIT(不動産投資信託)のメリット

REITは、銘柄次第では少額から始められる手軽さが魅力だ。投資口を発行している投資法人から委託を受けた資産運用会社は、不動産投資のプロであるため、経験のない者が不動産投資を行うよりも損失を出す可能性が低いといえる。

通常の不動産投資の場合、一度物件を購入してしまうと、売却までに時間がかかるため現金化が難しいというデメリットがある。しかし、REITは金融商品であるため、短期間で売却することも可能で現金化は容易である。

J-REIT(不動産投資信託)のデメリット

REITは投資口を発行している投資法人が倒産すると、REITがそのまま上場廃止になってしまうというリスクが存在する。

J-REIT(不動産投資信託)が向いている人

REITは少額からでも始められるため資金がない、もしくは不動産投資に興味はあるものの知識がない場合に適している。

メリット・デメリットを良く考えて投資対象を検討しよう

不動産投資の手法は多岐にわたる。区分マンション投資ではリターンは少ないが、比較的少額からでも始められる。また、一棟投資では多くの資金が必要であるものの、リターンが大きい。

不動産投資をスタートするときは、メリット・デメリットを良く考えて投資対象を検討するのが望ましいだろう。

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