自己資金1,000万円あれば不動産投資が向いている?成功させるポイントも合わせて解説
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1,000万円の貯蓄額がある人の中には、不動産投資を検討している人もいるのではないだろうか。しかし不動産投資に不安を感じていたり投資方法が分からなかったりする人もいるかもしれない。本記事を読むことで1,000万円から始められる不動産投資の種類やメリット・デメリットが分かるだろう。不動産投資を検討している人は、ぜひ本記事を参考にしてほしい。

自己資金1,000万円あれば不動産投資が向いている4つの理由

自己資金1,000万円あれば不動産投資が向いている4つの理由は以下の通りだ。

  • レバレッジ効果を活用すれば投資効率を高められる可能性がある
  • 現物資産はインフレのリスクをヘッジできる可能性がある
  • 家賃収入が老後の個人年金となるケースもある
  • 将来の相続税対策として期待できる

レバレッジ効果を活用すれば投資効率を高められる可能性がある

レバレッジ効果とは、小さな力で大きな力を発揮する「テコの原理」のことを指す。投資の世界におけるレバレッジとは、他人資本である借入金を活用し、自己資金に対する投資効率を高めることが期待できることだ。

例えば、全額自己資金で1,000万円の投資用不動産を購入した場合と、自己資金1,000万円と5,000万円の不動産投資ローンを組んで6,000万円の投資用不動産を購入した場合を比較して、以下の前提条件でシミュレーションしてみよう。

【前提条件】
利回り:8%
金利(年利)2%、20年ローン(元利均等返済)
ランニングコストなどの経費は除外して計算
ボーナス返済:なし

<自己資金1,000万円のケース>

  • 1,000万円(不動産価格)×8%(利回り)=80万円(年間の家賃収入)
  • 自己資金利回り:80万円÷自己資金1,000万円=8.0%

<自己資金1,000万円+不動産投資ローン5,000万円のケース>

  • 6,000万円(不動産価格)×8%(利回り)=480万円(年間の家賃収入)
  • 5,000万円のローンの利息分:90万1,036円(初年度)
  • 480万円(年間の家賃収入)−90万1,036円(初年度利息)=389万8,964円
  • 自己資金利回り: 389万8,964円÷自己資金1,000万円=38.98%

不動産投資ローンを活用することで、ローンなしのケースの約5倍の自己資金利回りになっている。ただし、上記は1年目の比較であり、経年劣化による価値下落や家賃収入の減少、金利上昇リスクなどから年間の家賃収入は落ちてくることが想定される。今回は分かりやすくするためにこれらの諸リスクは考慮しないシミュレーションをしたが、実際にはここまでの差とはならないだろう。

なお、このシミュレーションは自己資金利回りの計算であってキャッシュフローの計算ではない点に注意したい。キャッシュフローの計算となるとローン利息に加え、元本の返済やランニングコスト分が更に引かれることになるため、手元に残る現金は少なくなることは覚えておきたい。

現物資産はインフレのリスクをヘッジできる可能性がある

不動産投資は、不動産という現物資産であるためインフレのリスクヘッジとして有効だ。インフレとはインフレーションの略で、物やサービスの価格が上がり相対的に貨幣の価値が下がることを指す。

例えば、1,000円で購入できた物がインフレにより1,200円に値上がりした場合、同じ物を購入するためにより多くのお金を支払わなければならない。つまり1,000万円を現金だけで所持しているとインフレ時に価値が下落してしまうリスクがあるのだ。

しかし1,000万円を不動産に代えた場合は、インフレ時でも物価に合わせて物件価格や家賃などが上がることが期待できるため、インフレのリスクをヘッジできる可能性がある。

単純に考えれば1,000万円の物件が物価上昇により1,200万円に値上がりした場合、現金1,000万円を持っているより得になる。ただし、物価上昇とは別軸で建物や設備などの経年劣化により不動産価値がインフレによる価値上昇以上に下落するケースもある。このため物件選別は慎重に行うべきだろう。

家賃収入が老後の個人年金となるケースもある

不動産投資で家賃収入を得ることで老後の個人年金にすることも期待できる。なぜなら定年までにローンを完済できれば、その後は家賃収入から必要経費を引いた額を生活費として活用できるからだ。ただし、ローン完済時には当初よりも家賃が下落する可能性があることや、経年劣化に伴い修繕費が増加する可能性があることなど、手取りの収入が変動するリスクを想定しておきたい。

将来の日本の年金制度が現状のままを維持できているかは誰にも予測できないことから、年金受取額が想定より減るケースは想定しておきたい。家賃収入は空室や滞納がない限りは毎月得られるため、老後の個人年金になることを期待して不動産投資を始める人は多い。

将来の相続税対策として期待できる

将来、相続税対策が期待できる理由の1つとして、現金を不動産に代えることで相続税評価が減額される点が挙げられる。なぜなら不動産を相続した際の相続税評価額は、市場で売却した際の価格ではなく建物は固定資産税評価額、土地は路線価を基準に算出され、現金よりも評価額が圧縮されるケースがあるからだ。そのため、現金を不動産に代えることで相続税対策となり得ると考えられる。

不動産投資が相続税対策になることについて詳しく知りたい方は、以下の関連記事を読むと良いだろう。
【関連記事】不動産投資をすると節税できる?節税の仕組みをわかりやすく解説

自己資金1,000万円から始められる不動産投資の種類

自己資金1,000万円から始められる不動産投資の種類は主に以下の3つだ。

  • 区分マンション投資
  • 一棟マンション、アパート投資
  • クラウドファンディングなどの匿名組合型不動産小口化商品

それぞれのメリット・デメリットについて見ていこう。

区分マンション投資のメリット・デメリット

区分マンション投資のメリットは、主に以下の2つが挙げられる。

  • 一棟物件に比べて購入価格を抑えられやすい
  • 一棟物件に比べて物件を売却しやすい

立地や築年数などから一概には言えないが、区分マンション物件は一棟マンション物件よりも購入価格は安価であることがメリットの1つである。

一方、デメリットとしては主に以下のような点が挙げられる。

  • 利回りが低い
  • 収入がゼロになる可能性がある

区分マンションは、一棟マンションやアパート投資に比べて利回りが低い傾向にある。2021年8月に「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)」が調査したデータによると、区分マンションの全国の平均利回りは7.24%だった。一方で一棟アパートの場合は8.52%、一棟マンションは8.03%という平均利回りになっている。

さらに、区分物件の所有が1つの場合、退去して空室になったり家賃滞納が発生したりすると収入がゼロになる可能性がある。すみやかに次の入居者が決まればいいが、時期によっては難しいこともあるだろう。管理費・修繕費積立金などの固定費がかかることに加えて、借り入れして投資を行っている場合はさらに返済が必要になり、マイナスになる可能性があることは頭に入れておきたい。

一棟マンション・アパート投資のメリット・デメリット

一棟マンション・アパート投資の主なメリットは以下の2つだ。

  • 収入がゼロになりにくい
  • 土地があるため資産価値がゼロにならない

区分マンション投資と異なり、部屋が複数あるため一つの部屋の入居者が退去したとしても収入がゼロにはならない。

さらに土地もすべて自分で所有しているため、資産価値がゼロにならないことは大きなメリットだ。キャピタルゲインを得られるかは別として土地を所有していることで処分方法も多岐にわたる。将来売却したい際は、投資物件としてだけでなく土地の売却もできるため、購入検討者も幅広いのが特徴だ。

一方で一棟マンション・アパート投資のデメリットには、主に以下のようなものが考えられる。

  • 物件価格が高額になる
  • 固定のコストも大きくなる

一棟マンション・アパート投資は、収入も大きくなるが物件価格も大きくなりがちである。そのためシビアに想定した不動産収支シミュレーションに基づき、返済計画を立てる(返済シミュレーションをする)ことが必要だ。計画を立てるときには修繕費や税金が区分投資よりも多くかかることに注意したい。

クラウドファンディングなどの匿名組合型不動産小口化商品のメリット・デメリット

不動産小口化商品には任意組合型(現物出資)と匿名組合型(不動産クラウドファンディング)がある。ここでは匿名組合型の不動産小口化商品について解説したい。簡単に説明すると、インターネットで不特定多数の投資家から資金を集め、その資金で不動産投資を行い、家賃収入や物件の売却益が投資家に分配される仕組みだ。

なお、任意組合型を含めた不動産投資小口化商品について、もう少し知りたい方は以下の記事を読んでみるといいだろう。
【関連記事】少額から始められる不動産投資4選

まずメリットには、主に以下のようなものがある。

  • 少額から手軽に投資できる
  • 手間がかからない

匿名組合型不動産投資小口化商品は、1万円~数百万程度の資金から投資可能だ(最低投資口数は商品ごとに規定あり)。また、スマホ一つで投資が完結できるケースもあり、忙しい人でも手軽に挑戦できることがメリットだ。

一方、主なデメリットは以下の通りだ。

  • 不動産そのものを所有しない
  • 投資家本人がローンを利用して投資することができない
  • 基本的に中途解約ができない

匿名組合型の不動産投資小口化商品は、任意組合型と違い、現物不動産を所有するわけではなく証券化された不動産を購入する。そのため、通常の不動産投資のようにローンを活用した投資ができない点はデメリットだ。また、商品によっては中途解約できないものがあるため、事前に確認する必要がある。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるポイントとしては、ここでは以下を解説したい。

  • 投資目的や目標を明確にする
  • シミュレーションをする
  • リスクヘッジのために分散投資をする

投資目的や目標を明確にする

不動産投資を成功させるには、投資目的や目標を明確にしなければならない。なぜなら投資目的や目標があいまいな状態では「インフレ」「年金」「相続税」といった対策にならない可能性があるからだ。例えば、相続税対策を考えているのであれば、相続税対策にならない匿名組合型不動産小口化商品は対象外となる。このように、不動産投資の目的や目標に合った不動産投資の選定を心がけたい。

シミュレーションをする

不動産投資を成功に導くことが期待できる方法の1つとして、シミュレーションをしておくことが挙げられる。その際、物件や設備の状況、入居者の状況(家賃や空室率の変動)、金利の上昇、災害などさまざまな変化を想定してシミュレーションすることが重要だ。さらに、不動産投資には多くの要因が影響することから、必ずしもシミュレーションで想定したとおりにならないことは頭に入れておきたい。

なお、シミュレーションする際に必要な情報や注意点は以下の記事に書かれているので参考にしてほしい。

【関連記事】不動産投資を成功させるためにはシミュレーションが重要!必要な情報、注意点とは?

リスクヘッジのため分散投資をする

不動産投資を成功させるためには、リスクヘッジのために分散投資をするべきだ。一つの不動産だけでは、退去時や災害などの際に収入がゼロになってしまうリスクがある。そのため以下のようなリスクヘッジとなる分散投資を心がけておきたい。

  • 複数の物件を所有する
  • 異なるエリアの物件を所有する
  • マンションとアパートなど、物件の種類を変えて所有する

複数の物件を所有するのはコスト面などから初期段階では難しいかもしれないが、不動産投資に慣れて軌道に乗ってきた段階では専門家に相談しながら分散投資を検討したい。

なお、上記以外にも「不動産投資のリスク」については詳しく知っておく必要がある。以下の記事で詳しく解説しているため参考にして欲しい。

関連記事:不動産投資をする上で理解しておきたい7つのリスク

不動産投資に向いている人

不動産投資を行う目的は、人によって異なる。一般的に不動産投資に向いている人は以下の通りだ。

  • ローンを活用した投資をしたい方
  • 長期で資産形成をしたい方
  • 不動産投資を事業と考え経営者視点を持って運用できる方

ローンを活用した投資をしたい方には、不動産投資が1つの方法だ。また長期間で資産形成したい方のほうが不動産投資に向いていると考えられる。また、不動産投資は購入後において稼働率を上げるための工夫をしたり、修繕をしたり自らが主体的に行動をする必要があることから不動産投資を事業と考え経営者視点を持って運用できる方も向いている傾向にある。

不動産の管理は管理会社へ委託できるため細かい作業を行う必要はないが、事業主として長期目線で不動産市況や経済状況を見極めることが成功するためには求められる。このように不動産投資を行う目的や自分の適性を踏まえた上で不動産投資を検討しよう。

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