アパート経営は新築と中古のどちらで始める？それぞれのメリット・デメリットを解説

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賃貸経営と一口にいっても一棟アパートや一棟マンション、区分マンション、戸建て、オフィスなどさまざまな種類がある。「所有している土地を活用したい」「まとまった家賃収入を得たい」という希望がある場合は、一棟アパート経営が選択肢の一つとして挙げられるだろう。アパート経営は、新築と中古の2種類があり、それぞれに特徴が異なる。

アパート経営を検討するなら新築と中古の違いを理解することが大切だ。今回は、アパート経営の新築と中古それぞれのメリット・デメリットを解説する。

アパート経営とは

アパート経営とは、所有するアパートを入居希望者に貸し出して家賃収入を得る不動産事業だ。入居者がいれば長期にわたって安定した収入が期待できる。土地を所有している場合は、その土地にアパートを建築して貸し出すことも可能だ。アパート経営には、株式や投資信託といった金融商品とは異なり入居者対応や建物の修繕などの賃貸管理業務が発生する。

ただし賃貸管理会社に委託すれば業務負担を軽減できるため、会社員が副業として取り組むケースも増加傾向だ。

アパート経営の魅力

アパート経営の主なメリットは、以下の通りだ。

• 不労所得が期待できる
  
• 節税対策になるケースがある
  
• 金融機関の融資を利用できる

アパート経営は、入居者がいて家賃が支払われれば毎月収入を得られる。また、不動産は、現金よりも相続税評価額が低くなる特徴があるため、相続税の節税対策としても有効だ。それぞれの目的に適した物件を現金で購入しようとするためには、おおむね数百万～数千万円単位のまとまった資金が必要である。そこまでの資金が用意できない場合でも、金融機関の融資を利用して購入することも可能だ。ただし、融資を受けることができる資金以外の部分（頭金、諸経費）は最低限拠出する必要があることには注意したい。

綿密なシミュレーションを行い突発的な事態に対応できる資金の保有などの準備を整えた上で毎月の家賃収入からローン返済を進めればある程度資産の増加が見込めるだろう。

アパート経営のリスク

アパート経営には、当然リスクもいくつかある。ここでは、以下の3つについて簡単に解説していく。なお、他にも物件価格変動やローン利用時の金利変動などのリスクもあるので、不動産投資に関するリスクについて詳しく知りたい方は、下記の関連記事を参照してほしい。

【関連記事】不動産投資をする上で理解しておきたい７つのリスク

• 空室・家賃滞納リスク
  
• 災害リスク
  
• 大規模修繕費用の確保

アパート経営は、入居者がいなければ家賃は入ってこない。たとえ入居者がいても家賃を滞納される可能性もある。そのためローン返済に支障を来さないように「空室リスクが低い地域・物件を選ぶ」「入居者を厳しく審査する」といった対策が必要だ。アパートは、実物資産のため、地震や台風、火事といった災害で建物に被害が出るリスクもある。

物件取得前にハザードマップを確認したり保険に加入したりすることで災害リスクを下げることが可能だ。また建物は、年数が経過するほど老朽化が進むため、良好な状態を保つには定期的に修繕・メンテナンスを実施しなくてはならない。そのため毎月の家賃収入から修繕費用を確保するなど資金を準備しておくことが大切だ。

アパート経営とマンション経営（一棟、区分）の違い

不動産投資は、アパート経営のほかに一棟マンション、区分マンション経営もある。両者は何が違うのだろうか。まずアパートと一棟、区分マンションでは、建物の構造が異なるのが特徴だ。アパートは、木造または軽量鉄骨造で建てられており比較的規模が小さいため、マンションよりも低予算で始められる。一方でマンション（一棟、区分）は、鉄筋コンクリート造のため耐久性に優れているが建築コストはアパートより高額だ。

一棟マンションの場合、エリアや規模によっては物件価格が1億円を超えることが多い。区分マンションはエリアや築年数、部屋の広さにもよるが、おおよそ一戸1,000万円台から3,000万円台の価格帯で販売されている。アパートは戸数やエリア、築年にもよるが、数千万円から1億円前後で販売されている。

これから賃貸経営を始める初心者の場合は、一棟マンションよりも投資金額を抑えられやすい区分マンション、アパート経営のほうが始めやすいだろう。区分マンションとアパートを比べる場合、賃貸経営する規模を求めるのであれば、区分マンションを複数購入するよりもアパートの方が投資金額を比較的抑えやすいだろう。

アパート経営の新築と中古の違い

アパート経営は、新築物件と中古物件の2つに分けられる。一般的に新築物件とは「築1年以内」「誰も入居していない」の両方を満たす物件のことだ。どちらか一方でも条件を満たさない場合は、中古物件扱いとなる。新築物件の経営の始め方には、「所有している土地にアパートを建築する」「新たに取得した土地にアパートを建築する」「建売の新築アパートを購入する」といった3つの方法がある。

中古物件の経営は、すでに賃貸物件として稼働しているアパートを購入することで始めることができる中古物件の中でも築年数が新しい物件を「築浅」、古い物件は「築古」と呼ばれる。明確な定義は存在しないが一般的には、築5年以内の物件を築浅とすることが多い。中古アパートは、築年数が経過するほど資産価値と家賃が下がる傾向にある。

アパート経営（新築）のメリット・デメリット

新築でアパート経営をするメリットは、同規模の中古のアパートと比べ、法定耐用年数が長く資産価値も高い傾向にあるため、返済期間を長くとれるなど中古よりも好条件で融資を受けられる可能性が高いことだ。

新築の物件は、建物や設備が新しいため、人気が高く空室リスクの低減が期待できるのも魅力の一つだ。一方で新築は物件価格が高額なため、中古よりもまとまった資金が必要になる。ただし土地を所有していれば新たに土地を取得する必要がないため、初期費用は抑えられるだろう。また建築業者の選定や物件完成に手間暇がかかる点もデメリットだ。

アパート経営（中古）のメリット・デメリット

中古でアパート経営を始めるメリットは、新築に比べると物件価格が安く高い利回りが期待できることだ。すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であれば購入後すぐに家賃収入を得られる。中古のデメリットは、修繕費やリフォーム代がかかることだ。アパートは、築年数が古くなるほど老朽化が進むため、築古の場合は取得から短期間で多額の修繕費が発生するリスクがある。

また中古は、新築よりも融資を受けにくい。なぜなら築年数が古くなって資産価値が下落すると担保評価額が下がるからだ。返済する期間は、法定耐用年数やその物件の築年数をもとに判断する金融機関が多いため、築年数が古いと長期間の借り入れが難しいことが多い。

アパート経営は新築と中古のどちらがいいのか

これからアパート経営を始める場合は、新築と中古のどちらがいいのだろうか。新築と中古は、メリット・デメリットが異なるため「どちらが良い」とはいえない。そのため状況に応じて自分に合った方法を選択したい。新築が向いている人の特徴は、以下の通りだ。

• 所有している土地を活用したい人
  
• 長期の安定収入が欲しい人

すでに土地を持っているならその土地にアパートを建てられる。土地を仕入れる必要がないため、やり方によっては初期投資を抑えることも可能だろう。長期の安定収入が欲しい人も長く稼働できる新築が向いている。上述したように新築なら融資を受けやすく返済期間も長くとりやすい傾向だ。ただし新築ならどのような物件でもよいわけではない。

収支シミュレーションを行った上で安定した収益を確保できるかを判断する必要がある。

一方、中古が向いている人の特徴は、以下の通りだ。

• 初期投資を抑えたい人
  
• 利回りの高い物件に投資したい人
  
• まとまった資金を準備できる人

中古の物件は、新築より物件価格が低く利回りが高い傾向にあるため、初期投資を抑えたい人や利回りの高さを重視する人に向いている。建物や設備の劣化で突発的な修繕が必要になるケースも考えられるため、資金には余裕を持っておくのが無難だろう。また、中古は、築年数が古いと融資を受けにくく借りられたとしても返済期間が短くなることが多い。あらかじめローンを支払った後のキャッシュフローに余裕がある物件を選定したり、自己資金を入れて返済金額を調整したりして無理のない返済計画を立てることを意識したい。

まとめ

アパート経営は、不労所得を得られる可能性があるのが魅力だが新築と中古でメリット・デメリットが変わってくる点には十分注意したい。土地活用や長期の安定収入が目的なら新築、初期投資を抑えたいなら中古が向いている。それぞれの特徴を理解した上で新築と中古のどちらでアパート経営を始めるかを検討してみよう。

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