不動産投資に中古区分マンションは向いている?メリット・デメリットを詳しく紹介
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不動産投資を検討している人の中には、中古区分マンションに興味を持っている方もいるかもしれない。しかし、いざ購入をする場合は「本当に中古区分マンションを購入してもいいのか」「何か注意点はあるのか」など疑問に思うことも多いのではないだろうか。そこで本記事では、不動産投資における中古区分マンションのメリット・デメリットについて解説していく。

本記事を読んで中古区分マンションの特徴を理解し、購入に向けて一歩踏み出してみよう。

不動産投資に中古区分マンションは向いている?中古区分マンションの特徴

結論から述べれば、中古区分マンションは不動産投資に向いていると言えるだろう。なぜなら、賃貸需要の高いエリアでは一棟マンションは購入価格が高く入手しにくいが、中古区分マンションなら購入しやすい価格帯で賃貸需要の高い物件を見つけられる可能性があるからだ。これから不動産投資を始めようと検討している方は、中古区分マンションも検討してはどうだろうか。

なお、中古区分マンションや新築区分マンション、一棟アパート、戸建てなど種類は問わず、物件の目利きに関する一定の知識は必要になる。その中で、中古区分マンション含めた中古物件の特徴としては、過去の賃貸事例など比較検討できる材料があることから、初心者でも今後の見通しを立てやすい面があるだろう。ただし、後述するとおり、中古区分マンションならではのデメリットもあるので注意が必要だ。

中古区分マンションで投資するメリット

中古区分マンションで投資する主なメリットは、以下の4つだ。

  • 同じエリアの新築区分マンションに比較して安く購入できるケースが多い
  • 「新築プレミアム」がない分、物件価格の下落スピードが遅い傾向にある
  • 同じエリアの新築区分マンションに比較して表面利回りの高い物件が多い傾向にある
  • 既に入居者がいるため、実際の家賃収入から物件運用の予測がしやすい

同じエリアの新築区分マンションに比較して安く購入できるケースが多い

新築区分マンションは手が届かなくても、同じエリアの中古区分マンションであれば相対的に価格が安いため購入できるケースもある。そのため新築だけではなく中古区分マンションにも目を向けるのが良いだろう。賃貸需要の高いエリアの物件は価格も高い傾向だが、中古区分マンションであれば同じ予算でも選択肢が増えるだろう。

「新築プレミアム」がない分、物件価格の下落スピードが遅い傾向にある

中古物件は新築プレミアムがないため、新築と比較して購入してからの物件価格の下落スピードが遅く安定した見通しを立てやすい点がメリットだ。例えば、新築区分マンションを4,000万円で購入し、1ヵ月後に中古区分マンションとして3,500万円で売却できたとしたら、新築プレミアムは500万円ということになる。不動産は、一度入居した瞬間から中古として扱われてしまうため、物件価格が大きく下がってしまうのだ。

同じエリアの新築区分マンションに比較して表面利回りの高い物件が多い傾向にある

中古区分マンションは、同じエリアの新築区分マンションよりも表面利回りの高い物件が比較的多いこともメリットの一つだ。 一方、後述のデメリットにもある通り、経年劣化が進んだ中古区分マンションは新築区分マンションと比べて入居者募集が難しいことや修繕コストが発生しやすい面があるため、入居需要があるか、現況の家賃設定が相場と乖離していないか、どれくらいの修繕費が発生しそうかなどの下調べは重要になる。

既に入居者がいるため、実際の家賃収入から物件運用の予測がしやすい

中古区分マンションは、過去の家賃履歴や同じマンション内における別部屋の状況など物件運用の参考になる実績が豊富だ。おおよその家賃収入が分かるため、将来の予測を立てながら検討できるだろう。もちろん新築区分マンションであっても「予定賃料収入」としておおよその目安は分かる。しかしあくまでも近隣マンションなどの賃料を踏まえて算出したものであり、実際にその賃料で入居者が決まるかは不明だ。

中古区分マンションで投資するデメリット

中古区分マンションで投資する主なデメリットは、以下の3つだ。

  • 築年数が古い物件はローンで不利になる可能性がある
  • 同じエリアの新築区分マンションに比較して賃料を下げなければ入居者が獲得しにくいケースがある
  • 新築区分マンションに比較して物件の修繕費がかかる場合がある

築年数が古い物件はローンで不利になる可能性がある

築年数が相当に古い物件は、金融機関でローンを申し込みする際、不利になる可能性がある。

金融機関によって担保価値の算定方法は異なるが、一般的な考え方として、積算法、収益還元法などがある。築年が古くなればなるほど積算法であれば法定耐用年数が残り少なくなり、収益還元法であれば期待利回りが高くなることから、いずれにせよ担保価値が低く見積もられやすくなる。 また、金融機関は融資可能期間について法定耐用年数を参考に期間を計算していくことが多く、築年が古くなると融資可能期間も短くなる。融資期間が短くなると、ローン組んだ際の返済金額が大きくなることから、家賃収入とのバランスが取れなくなり、扱いづらくなりやすい。

同じエリアの新築区分マンションに比較して賃料を下げなければ入居者が獲得しにくいケースがある

中古と新築の区分マンションで、賃料や立地などの条件が同じような場合、新築を選ぶ入居者は多いだろう。このように、新築区分マンションに比較して中古区分マンションは賃料を下げなければ入居者を獲得しにくい可能性がある。もちろんエリアの特性や設定賃料、室内状況によっても異なってくるだろう。不動産投資は購入して終わりではなく、近隣エリアの動向や不動産市況全体の様子を見て家賃設定などをすることが求められる。

新築区分マンションに比較して物件の修繕費がかかる場合がある

中古区分マンションは、新築区分マンションと比較して室内状況や設備の劣化が進んでいるケースが多く、購入してすぐにメンテナンスが必要な場合が出てくる。入居者からエアコンや水回りの故障発生の連絡があった際には、突発的な修繕費がかかってしまうだろう。

新築区分マンションであれば不動産業者が売主となっているため、購入してから数年間はアフターサービス期間での対応も期待できる。しかし中古区分マンションの場合は同じようにはいかないため、新築区分マンションよりもランニングコストがかかってしまうこともある点はデメリットと言えるだろう。

中古区分マンションを購入するときのポイント

中古区分マンションを購入するときのポイントは、以下の2つだ。

  • できるかぎり物件を内見する
  • 購入前の賃料設定が適正なのかを確認する

できるかぎり物件を内見する

事前に室内状況を確認することで、購入後すぐに修繕費用がかかってしまうようなトラブルは避けることができるだろう。また「日当たり」「眺望」「騒音」など室内に入らなければ分からないこともたくさんあり、これらの項目は入居率にもつながるため、実際に室内に入ってじっくりと確認しておきたい。

オーナーチェンジ物件で入居者がいる場合、室内の内見が基本的にできないので注意したい。その場合は、管理会社から修繕履歴など物件の状況を確認できる資料を取り寄せよう。資料を確認する中で不明点がある場合は、必ず確認、および問題を解消してから購入することを心がけたい。

購入前の賃料設定が適正なのかを確認する

空室物件は、実際に賃貸募集をかけてみないといくらの賃料で入居者が決まるのか分からない。販売時に賃料設定の目安はあるが、すべてを鵜呑みにしてしまうと損をすることもあるだろう。そのため、自分自身でも過去の賃貸履歴や他の部屋の賃貸状況、同じような物件の周辺相場を確認したうえで、賃料設定が適正なのかを判断しなければならない。

また、前の入居者の入居期間が長かった物件は注意が必要である。なぜなら同じ入居者が10年住んでいる場合、家賃は10年前に設定した価格のままの可能性があるからだ。不動産市況がよほど高騰していないかぎり建物が古くなっている分、賃料は10年前よりも下がっていると想定しておきたい。そのため、現在の入居者が退去した際に同じ賃料では入居者が決まらない可能性もあるだろう。必ず、現在の家賃相場と合っているかの確認は必要だ。

まとめ

本記事では、不動産投資における中古区分マンションのメリット・デメリットについて解説した。中古区分マンションは、新築区分マンションと比較して物件購入価格が抑えられ表面利回りも高い傾向にある。将来的な見通しも立てやすいため、これから不動産投資を始めたい人には検討しやすいだろう。一方で築年数が経過している場合、ローンを組みにくかったりランニングコストが高くなったりするデメリットもある。

また、不動産投資用に充当できる自己資金の金額によっても投資対象物件の選び方は異なる。自分だけで判断が難しい場合は、不動産会社などプロの意見も参考にすると良いだろう。

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