ワンルームマンション投資における注意点とは？

不動産投資を検討している方の中には、「ワンルームマンション投資は初心者に向いていると聞いたけど本当？」「ワンルームマンション投資をするときの注意点は？」など、ワンルームマンション投資について疑問を持っている方もいるだろう。

ワンルームマンション投資は、投資額が他の不動産投資と比較して安価な部類にあるため、初心者でも始めやすいといわれている。しかし、始めやすいのと成功するかどうかは別物だ。ワンルームマンション投資で成功するためには、多くの注意点を理解することが非常に重要である。

この記事では、ワンルームマンション投資の注意点や特徴などについて詳しく解説していくので、ぜひ最後まで読んで参考にして欲しい。

そもそもなぜワンルームマンション投資は投資初心者でも始めやすいと言われているのか

ワンルームマンションが、不動産投資の中でも初心者の方にとって始めやすいと言われる一番の理由は、投資額が他の不動産投資と比べて安いからだ。

例えば、東京でマンションの1棟投資をする場合は投資額が1億円を超えるケースもある。しかし、ワンルームマンション投資は、安い物件なら1,000万円程度から数千万円で投資をすることが可能だ。

ワンルームマンション投資での注意点とは？

ワンルームマンション投資をする際に注意すべき点とは、主に以下の2つである。

• 立地選定
• 収支計算

まず、立地選定はワンルームマンション投資を成功させるうえで、最も意識することが必要な点だ。なぜなら、立地選定によって空室リスクの度合いが大きく変わってくるからである。

次に、気をつけるべき点は収支計算だ。収支の計算をきちんとしていないと、融資の返済額が家賃収入よりも高くなる可能性がある。そうした事態に陥らないためにも、きっちりとしたシミュレーションと余裕のある資金繰りが必要になる。

ワンルームマンション1室のみの場合、空室リスクを下げることが重要

ワンルームマンション1室にしか投資していない場合は、空室になれば家賃収入はゼロになってしまう。毎月かかる固定費なども考慮するとマイナスになるケースさえある。そのため、確実に賃貸需要が見込める立地や物件を選定することが非常に重要なのだ。

例えば、物件価格は安くても、人気のないエリアにあったり、築古でリフォームをしていなかったりする物件の場合は、空室のリスクが高くなる。このような賃貸需要の少ない物件を避けて投資をすることで、成功する確率を上げることにつながる。

また、管理会社とサブリース契約をすることで、家賃収入が入らなくなるリスクを緩和することはできる。

サブリース契約とは、管理会社に物件を借上げてもらい入居者の募集や家賃回収などを代行してもらう契約だ。オーナーは管理会社と契約を結んでいるため、空室であっても管理会社から保証賃料を得ることができる。

ただし、管理会社との契約で得られる保証賃料は家賃の80％〜90％程度と割安になるため、家賃収入を多く得たい方には向いていない。あくまでも、多少目減りしても安定した家賃収入を得たい方に適した手法である。注意したい点は、将来にわたり契約が約束されているわけではないので、保証賃料の減額やサブリース会社からの中途解約リスクがあることだ。また、サブリース会社は借地借家法における借主に該当することから、契約書上で解約の定めがない場合にオーナーからの解約には正当事由が必要であることにも注意したい。

ワンルームマンション投資なら、人気のあるエリアで取り組むことも可能

ワンルームマンションであれば物件数が多く、一棟マンションに比べて価格も安いため、自身の予算に合わせた物件の中で最も立地のよいものを選ぶことが可能である。

一方で、東京の人気エリアである港区や渋谷区といったエリアで駅近の一棟マンション投資をしたいと思っても、ワンルームマンションと比べてなかなか物件数が少なく、良い物件を見つけることができない。

立地のよい物件を複数保有することで安定したポートフォリオを組める可能性がある

ワンルームマンション投資は、前述したように他の不動産投資と比べて投資額を抑えることができる。そのため、他の不動産投資に比べて複数の物件を持ちやすい。立地のよい物件に絞って投資を行えば、複数の物件を所有することで安定したポートフォリオを組むことができる。

ポートフォリオとは、資産運用の形の1つで、複数の資産を組み合わせた分散投資のことを指す。

つまり、複数の物件を所有することでリスク分散が可能になるため、安定性の高いポートフォリオを組むことができるのである。

具体的な例として、人気物件である東京・港区のワンルームマンションを1つ保有しており、さらに新宿区にワンルームマンションを保有しているケースで説明しよう。

新宿区の物件の賃貸需要が低くなり空室の期間が多くなったとしても、港区のワンルームマンションから家賃収入を得ることができるため、収入がゼロになることはない。

ただし、いくら複数の物件を保有したとしても、それらが良い立地になく賃貸需要の低い物件であった場合、リスク分散の効果が低くなるためポートフォリオは安定しない。

上記のように、安定したポートフォリオを組むためには、立地条件のよい物件を選定することが重要だ。

団信を考慮すれば保険費用を削減しつつ、資産形成することができる

ローンを利用してワンルームマンション投資をするメリットの1つに、団体信用生命保険（団信）に加入できることがある。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡や重度の障害になった際に、保険会社がローンの残債を代わりに支払ってくれる生命保険のことだ。

万が一、自身に何かあった場合に家族がローンの残債を支払う必要がなく、収益物件を残すことができるため、生命保険の代わりになる。そのため、すでに加入している生命保険を見直してその分の保険料の削減が可能だ。

また、見直して削減した保険料を他の投資商品に回すなど、効率よく資産運用することにもつながる。

将来の資金計画を考える

将来の資金計画を考慮してワンルームマンション投資をすることも、気をつけるべきポイントの1つである。

なぜなら、ワンルームマンション投資は長期間にわたり資産形成していく投資商品であり融資期間が長くなる傾向にあることから、目の前の返済能力だけではなく将来の資金計画もきちんと考えたうえで返済プランを立てる必要があるからだ。

例えば、目の前の返済能力で試算してしまうと、子どもが生まれて月々の出費が増えた、転職して収入が減った、金利上昇により返済額が上がったなどの事態が生じると、将来は返済できなくなる可能性がある。返済が滞ると物件が競売にかけられることや、場合によって自己破産にまで追い込まれるケースもある。

そうならないよう、将来の資金計画をきちんと考えることが必要だ。

マンション投資のメリットとデメリットを理解する

マンション投資は投資である以上、メリットもあればデメリットもある。そのため、メリットだけではなくデメリットについてもきちんと理解する必要がある。

マンション投資の場合は事前にデメリットを把握することができれば、その回避策を立てることができる。回避策を立てることができれば失敗するリスクも最小限に抑えられる。

つまり、メリットやデメリットを理解することは、投資を成功に導くために重要なポイントなのである。

まとめ

ワンルームマンション投資は、投資額が一棟マンション投資と比較して安価であり、初心者にも検討しやすいと言えるだろう。

ただし、投資としてのメリットもデメリットもある。成功するにはきちんと理解したうえで行うことが重要だ。ワンルームマンション投資をする際は、ぜひこの記事を参考にして欲しい。

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