不動産投資をするサラリーマンが確定申告する前に知っておきたいこと
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不動産投資を始めたばかりのサラリーマンの中には「確定申告には何を準備すればいいのだろうか」「どのような流れで進むのだろうか」など確定申告に不安を感じている人も多いかもしれない。一般的にサラリーマンの場合、会社で年末調整があるため確定申告は不要だ。しかし不動産投資をしているサラリーマンは確定申告をしなければならない。

本記事では、不動産投資をするサラリーマン向けに、確定申告をする前に知っておきたいことを解説する。確定申告する際に本記事の内容を参考にしてほしい。

確定申告して所得税の還付、住民税の節税が受けられるケース

不動産投資の確定申告で所得税の還付や住民税の節税ができるのは、不動産所得が赤字だった場合の話だ。一般的なサラリーマンの場合、会社が年末調整を行ってくれているため、払いすぎた所得税の還付などの手続きを自分で行う必要はない。しかし不動産投資を始めた場合は、事業主となるため、年末調整とは別に確定申告が必要になる。

ここで注目するべきは、不動産投資で得た赤字を確定申告することで給与所得と損益通算できることだ。特に不動産投資を始めた初年度は、仲介手数料や登記費用などまとまった費用がかかるため、赤字となるケースが多い。不動産投資で赤字が出ている場合は、確定申告することで給与所得と合算(損益通算)することができる。

合算することで所得が下がるため、結果的に払いすぎた所得税の還付を受けられ翌年の住民税も抑えられるのだ。

確定申告をするための事前準備とは

確定申告をするための主な事前準備は、以下の2つだ。

  • 不動産経営として認められる経費を明確に把握する
  • 経費の領収書をきちんと保存する

不動産経営として認められる経費を明確に把握する

確定申告するためには、不動産経営として認められる経費を明確に把握しなければならない。確定申告では、売上から経費を差し引き利益や損失を計算する。売上については、手元に入ってくる金額のため、通帳などと照らし合わせれば比較的簡単に確認できるだろう。しかし経費は、どの費用が経費に該当するのかを知らなければ正しく計上することが難しい。

ここからは、不動産経営で経費として認められる項目について詳しく解説する。

  • 管理費・修繕積立金
    マンションを所有していると毎月支払わなければならないのが管理費・修繕積立金だ。マンションの規模や部屋の大きさによって金額は異なるものの毎月数万円の支出になるだろう。不動産経営にあたり支払わなければならない支出であるため、経費として認められる。ただし、修繕積立金は本来、いったん資産として計上すべきものである。経費として計上するには一定条件を満たさなくてはならない点に注意しておきたい。

  • 火災保険・地震保険などの保険料
    不動産の購入時に5年一括などで支払うことが多い火災保険や地震保険などの保険料も経費に該当する。いずれも、一括支払いした年に全額経費計上するのではない。保険期間の各年分に按分して経費として計上していく。

  • 固定資産税などの税金
    「税金は経費に該当しないのではないか」と感じる人もいるかもしれない。しかし不動産を所有していることで毎年かかる固定資産税や都市計画税、購入時にかかる不動産取得税は経費として認められている。

  • 支払利息
    不動産投資物件の購入で金融機関のローンを利用する人も多いだろう。毎月のローン返済の元金は、経費扱いできないが、金利は経費に組み込むことが可能だ。

  • 建物や室内の修繕費
    不動産を賃貸に出していると修繕費や入居者退去のタイミングでのクリーニング費用がかかるが、これらも経費に計上することが可能だ。修繕したことで性能・耐久面で維持・回復以上となって価値が高まる「資本的支出」に当たるケースは、減価償却の対象となるので覚えておきたい。

  • 物件の減価償却費
    物件の減価償却費とは、不動産の購入時にかかった費用や運用中の資本的支出となる修繕費などを一度に全て経費として計上するのではなく、耐用年数に応じて分割しながら計上する際の勘定科目である。つまり、毎年実際に支出している費用ではないが、耐用年数に応じて減価償却費という勘定科目で経費として計上することができる。

    減価償却費は、購入時の建物価格や築年数、構造によって異なる。国税庁のホームページで「法定耐用年数」「償却率」などを確認することが可能だ。しかし初めての人は、税理士に確認したほうが安心だろう。

  • 税理士などへの報酬
    不動産経営は、手間もかかることからプロに依頼する人も多いだろう。代表的なものが賃貸管理会社への管理委託や税理士への確定申告の依頼だ。このような場合、管理委託費や税理士への報酬も経費扱いができる。

  • 管理会社との打ち合わせなどの会議費、交際費
    管理会社との打ち合わせなどの会議費、交際費も経費に該当する。不安になるのが「どこまでが経費に該当するか」といったことではないだろうか。明確な線引きはないが、「事業に直接必要であること」「客観的かつ合理的にそれを証明できること」でなければならない。

  • セミナー、書籍などの勉強費用
    セミナーや書籍などの勉強費用も経費に該当する。交際費同様に不動産経営の売上につながっている、運用する上で直接必要なことであれば経費として申告できる。もし不安があれば税理士に相談することも選択肢の一つだ。

  • 物件の現地調査をする際の交通費
    インターネットが普及した現代でも、不動産購入の際には、実際の建物や周辺環境を見に行く人が大多数だろう。もちろんその際にかかる交通費も経費扱いにできる。ただし、大抵は往復1回程度が経費に算入できる限度となる。

経費の領収書をきちんと保存する

ここまで不動産経営として認められる経費について解説したが、経費として証明するには領収書を保存しておかなければならない。領収書は、7年間の保存が義務づけられている。実際の確定申告では、税務署の人に領収書を見せるようなことはないが、税務調査が入ったときのために経費を客観的に証明するものとして保存しておくことが必要だ。

また税務調査は、確定申告をしてすぐに来るものではないため、確定申告が終わったからといってうっかり領収書を捨ててしまうことがないよう注意しよう。

実際にサラリーマンが確定申告をするときの流れ

実際にサラリーマンが確定申告するときの流れは、以下の通りだ。

  • 確定申告に必要な書類を準備する
  • 確定申告書Bを使って確定申告書の作成をする

確定申告に必要な書類を準備する

確定申告では、必要な書類を準備しなければならない。特に1年目は、売買契約書などの書類が必要となるため、準備するべき書類が多くなりやすい。確定申告の準備書類が分からず不安な人は、これから解説する内容を参考にしてほしい。

  • 売買に関連する「不動産売買契約書」
    まず必要になるのが不動産を購入した際の不動産売買契約書である。購入した日付や契約金額などの内訳を証明するためにも準備しなければならない。

  • 賃貸に関連する「賃貸借契約書」
    賃貸借契約書は、毎月の収入額や収入の発生時期を確認するために必要な書類だ。敷金や礼金の証明にもなるため、必ず準備しよう。

  • 家賃の送金に関連する「送金明細書」
    賃貸管理会社に管理委託している場合、毎月10日や15日といった決まった日に管理会社から家賃が振り込まれる。実際に手元に入った収入の証明として必要となるため、まだ手元に届いていない場合は管理会社へ送金明細書を請求しておこう。

  • 固定資産税などの「納税通知書」
    毎年支払っている固定資産税や都市計画税の証明になるのが納税通知書である。固定資産税など一部の税金も経費として計上できるため、証明として準備しよう。

  • 借り入れの「ローン返済表」
    ローン返済表は、元金と金利の内訳が記載されているため、経費となる金利部分の確認ができる。ローン返済表を参考に当該年度の金利負担分を算出していこう。

  • 修繕をしたときの「請求書」
    長期間、不動産経営を行っていると、修繕が必要な年度も出てくるだろう。修繕の際は、業者からの請求書をしっかりと残しておきたい。手元に残しておかないと確定申告の客観的な証明とならないため、紛失しないように保管しておこう。

  • 火災保険など保険の「控除証明書」
    購入時に支払うことが多い火災保険、地震保険は、後日保険証券として保険会社から送られてくる。なお、保険料は一括払いでも控除は年ごとになり、毎年控除分の証明書が送られてくるので、そこに記載されている金額で確定申告をする必要がある。控除証明書は保管しておこう。

  • 給与金額が分かる「源泉徴収票」
    不動産所得の赤字分と給与所得を損益通算するためには、確定申告をしなければならない。確定申告の際には、給与所得や社会保険料等の金額、扶養親族の数など様々な項目を正確に記入する必要があるため、必ず源泉徴収票を用意しよう。源泉徴収票は客観的に証明する書類としての役割もある。

  • その他経費の領収書
    上述した「不動産経営として認められる経費」の領収書を可能な範囲で準備する。確定申告で上手に節税するためには、経費になるものをしっかりと把握したうえで最大限に活用しなければならない。

確定申告書Bを使って確定申告書の作成をする

確定申告書には、以下のように「確定申告書A」「確定申告書B」の2種類がある。

  • 確定申告書A:給与所得や公的年金、雑所得、総合課税の配当所得、一時所得のみの人
  • 確定申告書B:誰でも利用可能(主に事業所得や不動産所得を申告する人向け)

不動産投資に伴う確定申告の場合は、給与所得と不動産所得の複数の所得を記載する必要があるため、確定申告書Bを使用する。さらに確定申告書Bには、第一表と第二表がある。

  • 第一表:収入金額、所得金額、税金の計算など各項目の集計金額を記入する
  • 第二表:所得の内訳や社会保険料控除、生命保険料控除などの詳細情報を記入する

難しく感じるかもしれないが、これまでに解説した準備書類がそろっていれば問題なく作成できるだろう。

まとめ

本記事では、不動産投資をするサラリーマン向けに確定申告をする前に知っておきたいことを解説した。不動産投資を始めたばかりの人にとっては「何が経費扱いになるのか、何が経費扱いにならないのか」といった判断は難しいだろう。確定申告に不安がある場合や極力時間をかけたくない場合は、専門家である税理士に依頼するのが賢明だ。

専門家に依頼することで時間をかけずに確実な確定申告が期待できるだろう。

鈴木 まゆ子
税務に関する記述の監修

鈴木 まゆ子
税理士・税務ライター

中央大学法学部法律学科卒業後、㈱ドン・キホーテ、会計事務所勤務を経て2012年税理士登録。
「ZUU Online」「KaikeiZine」「朝日新聞『相続会議』」「マネーの達人」「納税通信」などWEBや紙面で税務・会計に関する記事を多数執筆。
著書「海外資産の税金のキホン(税務経理協会、共著)」。
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