元ローン担当者の少しマニアな独り言〜不動産投資家になられる方に知っていただきたい不動産のお話〜

不動産関連業務キャリア数十年のオリックス銀行元ローン担当者が、いままでの経験から皆さまに知っていただきたい不動産のお話を連載で綴っていきます。

第4話
不動産マーケットにおける情報の不透明性

不動産に関係する仕事に長年携わりながら感じているのは、やはり不動産のマーケットには情報の不透明感が漂っているということです。今までの不動産業界では、問題を抱えた物件が、そのネガティブ情報を公開されないままに流通するというマーケットが常態化していました。

不動産という「商品」は、工業製品のように規格が定まっているものではなく、1件1件、すべて顔が異なり、その裏にある問題点が見えづらいことが極めて多いと感じます。特に「土地」に関しては、歴史的にも不確かな経緯が絡み合っていることが多く、権利関係などが複雑怪奇な事象に出くわした経験も数限りありません。(だからこそ、このコラムのネタも続くのですが。)

そして皮肉をこめて言えば、都合の悪そうな話はなるべくオープンにならないように売主も望み、業界も忖度して巧くとりまとめてきた、という歴史だったとも言えます。

オープンにならない隠された事象は、勘によって察知するしかなく、経験や学びによってそのセンスを磨くしかありません。

「不動産の市場なんて、そんなものだよ」と達観するやや鼻持ちならない自分が心の中にいますが、でも、この不透明な市場を何とかせねばと義憤にかられる自分も、そこにはいます。

不確かな経緯が絡み合う「土地」にまつわることは、また次回以降にお話しするとして、今回は、主に「マンション建築」に関連した出来事に絡めて、その不透明性のお話をしたいと思います。

マンションでも施工に問題が起きる可能性がある

頑丈で立派に見えるマンションでも、分譲会社の意思とは関係なく、施工不備が起こり得ます。これは、経験や学びによって勘やセンスを磨いても、事前に察知するのは極めて難しい部類の事例です。

施工不備が問題となり、実際に建て替えを行ったマンションとして、横浜市都筑区の「パークシティLaLa横浜」が有名です。その詳細はここでは省略しますが、ニュースにもなりましたし、分譲会社自身も公表しているので、実名でマンション名を記載しました。このマンションの建て替えは、売主の費用負担で行われ、今年(2021年)再建築が完了しました。それにしても、超大手デベロッパーだったこともあり、この分譲会社が履行した保証内容の大きさに業界関係者は驚き、「さすが」と感心したものです。(もちろん、すべての住民が納得できた対応かどうかは別の話ですが。)

元ローン担当者の少しマニアな独り言〜不動産投資家になられる方に知っていただきたい不動産のお話〜

また、福岡市東区にも、不具合のあった分譲マンションがあり、ワイドショーなどで知られています。この分譲マンションの不具合は相当以前から指摘されていたようで、やや時間が掛かり過ぎのきらいはありますが、やはり分譲会社が大手で、建て替えの方針になり、今春(2021年)工事が始まりました。これも業界においては画期的なことです。

そもそもマンションに施工不備が起きていることが意外だと驚く方も多いかもしれませんが、ここに例示した二つの物件は、分譲会社とゼネコン等に保証能力があり、適切な対処が行われた少数の好事例に過ぎません。実際には、建設会社と大揉めに揉めている話もありますし、公表されていない問題物件なども、山のようにあるでしょう。

そう考えると、建築物には多かれ少なかれ何らかの問題が起きる可能性があると思っておく方が自然なのかもしれません。

不動産取引における情報の不透明性

冒頭で、「不動産には工業製品のような規格がない」と申し上げましたが、不動産の中でも「マンション」は、どちらかといえば工業製品に近いかもしれません。ほぼ顔の同じものが存在し、「築年」「立地」「間取り」「構造」「グレード感」など条件が似たものは、似たような価格形成がなされ、売買価格や賃料などの面積あたりの単価(いわゆる坪単価や平米単価)を指標として比較検討できるマーケットと考えられます。

マンションは割と相場観がつかみやすく、分譲シリーズ名でだいたいのグレードがわかるため、一般論として、不動産に詳しくない経験の浅い銀行員にも担保物件として比較的扱いやすいと言えます。

ただ、マンションでも落とし穴があることは、ここまでお話ししたとおりです。もちろん当社においても落とし穴に落ちそうになった経験は何回もあり、その事例を1つご紹介しようと思います。