元ローン担当者の少しマニアな独り言

不動産関連業務キャリア数十年のオリックス銀行元ローン担当者が、いままでの経験から皆さまに知っていただきたい不動産のお話を連載で綴っていきます。  

第1話
「買主が不利になっているかも?知っておくべき売買契約の売主責任など」

2021年4月に起きた東京都八王子市のアパートの階段崩落は痛ましい事故でした。仮に手抜き工事が原因であったとすれば、それが簡単に見逃されてしまう実態はどこかおかしいのではないでしょうか。被害者の方のご冥福をお祈りするとともに、何らか社会の在り方が改善されてゆくことを期待したいと思います。
さて、この階段の崩落事故による責任を誰が負うこととなるのかとは少々別の話となりますが、一般的に、建物の不具合など(例えば雨漏り)がある物件を購入した買主は、売主に対してどのような責任を求めることができるのでしょうか。

今回は、私が今までアパートローンを取り扱うときにお客さまの売買契約書を確認していて気掛かりに感じたことを、少々お話ししたいと思います。その前に、まず一般論としての売主の法的責任からお話させてください。

建物の不具合などについて売主が負う法的義務

もしも皆さまが建物の不具合などがあることを知らずに物件を購入してしまった場合、その不動産の売主に対して「わたしが契約した内容と違う!」と主張することができます。そして、契約した内容と違う場合には、民法上の「契約不適合責任」(旧:瑕疵担保責任)として、買主は売主に対して「履行の追完請求権(補修)」「代金減額請求権」「損害賠償請求権」「解除権」の権利を行使することが可能となるのです。
この権利を行使するためには、買主が契約不適合を知ったときから1年以内に売主に通知する必要がありますが、「知った」時期そのものの期限は限定されていません(民法第566条)。さて、法律に詳しい方はご存知と思いますが、民法のこの規定は任意規定ですので、原則として、売主と買主とが合意さえすれば、契約不適合責任を負わない特約も、期限を設ける特約も、責任の範囲を限定する特約も有効です。ところが、宅地建物取引業者(宅建業者)が売主で買主が一般個人の場合においては宅地建物取引業法(宅建業法)で厳しく制限されています。宅建業者が売主で一般個人が買主の場合、「買主が契約不適合を知ったときから1年以内に売主に通知する」という通知期間を、「買主が売主から引き渡しを受けたときから2年間」に短縮することは許容されていますが、それ以外の買主にとって不利な特約は「無効」となり、「無効」となった場合には民法が適用されることになります(宅地建物取引業法第40条)。(図1参照)
つまり、売主が宅建業者である限りにおいては、売買契約書にどんな特約が付いていたとしても、皆さまは契約不適合責任を売主に追及する権利を「必ず」持っているのです。

(図1)
第1話_挿入図

建物が新築である場合と中古である場合の違い

民法の規定のほかに、建物が新築である場合には「住宅の品質確保の促進に関する法律」(品確法)に基づき、売主は買主に建物を引き渡したときから10年間、構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分(建物の躯体や屋根)についての契約不適合責任を負います。新築建物の売主が宅建業者である場合には、品確法の履行資力を担保するために「保険」もしくは「供託」のどちらかの措置をとることが法律で義務づけられていますので、仮に売主が将来倒産などしたら元も子もありませんが、支払の資力に一応の安心感は得られます。皆さんが宅建業者から新築物件を購入したときには、大手不動産会社に見られるような供託の措置がとられている場合を除いて、付保証明書が交付されるはずです。
一方で、建物が中古である場合には品確法は適用されません。ただし、保険に関しては、新築時に建物を買主に引き渡したときから10年以内の中古物件であれば、元々の新築時の所有者が権利を持っていた保険を承継できる可能性があります。気を付けなくてはならないのが、物件の売買に伴って当然に承継される性質のものでもなく、書面を交えた面倒な手続きが必要となるものゆえ、その保険承継に関して、不動産会社が買主に対して特に伝えたり説明をしたりすること無く、売買手続きの上でスルーしてしまっているケースがそれなりに多いのではないかと想像します。

私が売買契約書を確認していて気掛かりに思うこと

さてここからが、ある意味、本題です。
買主の方が損をされているのではないかと思う残念な事例をいくつか紹介します。