賃借権とは？借地権・地上権・旧法賃借権との違いを解説

賃借権は、賃貸借契約に基づいて賃料を支払い、土地や建物を借りて利用できる権利のことです。賃借権には、似た用語として「借地権」や「地上権」があり、また1992年を境に「旧法賃借権」と「新法賃借権」に分かれるなど、複雑な側面があります。これらの違いを理解しないまま投資判断を行うと、想定外のリスクに直面する可能性もあります。

本コラムでは、不動産投資初心者の方に向けて、賃借権の基本的な意味から、借地権・地上権との違い、旧法と新法の相違点、そして投資における注意点まで、わかりやすく解説します。

なお、賃借権という概念自体は、金銭の貸借や物品のレンタルにも適用されますが、本コラムでは不動産分野、特に土地・建物に関する賃借権について説明します。

賃借権とは｜土地を借りる権利（債権）のこと

賃借権とは、賃貸借契約に基づいて賃料を支払うことで、他人が所有する土地や建物を利用できる権利のことを指します。賃借権は、民法に定められた典型的な契約類型である賃貸借契約によって生じる「債権」の一種です。もっとも身近な例としては、アパートやマンションを借りる建物賃貸借が挙げられますが、不動産投資では、土地を借りて建物を建てる借地権としての賃借権も度々見かけることがあります。

借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利の総称であり、その法的な中身は「賃借権」か「地上権」に分けられます。実際の取引では賃借権による借地権が圧倒的に多く、地上権はごく限られたケースでしか用いられません。

賃借権が「債権」であることの意味

賃借権が「債権」であるということは、権利の基礎があくまで「貸主と借主との賃貸借契約にある」ということを意味します。

借主は賃料を支払う義務を負う代わりに、一定期間その土地を使用・収益することができ、権利の内容や期間、更新条件などは、原則として契約条項によって定まります。すなわち、使用収益を得る見返りとして、賃料を支払う契約関係にあるため、契約当事者間で成立する権利になります。

これに対して、所有権や地上権は土地そのものを支配する「物権」であり、契約当事者だけではなく第三者に対しても強く主張できる権利です。賃借権も登記などの要件を満たすことで第三者に対抗できる場合もありますが、基本的には物権ほど強力ではなく、契約関係に制約されやすい点が特徴です。

不動産投資の場面では、このように賃借権が債権であることから、貸主との同意内容や契約更新の条件、譲渡・転貸に関する取決めなど、契約書の中身を慎重に確認することが重要です。

旧法借地権との違い

旧法借地権とは、1992年（平成4年）7月31日までに旧借地法のもとで結ばれた賃貸借契約のことをいいます。旧借地法では、現在の借地借家法よりも借地人の権利が強く保護されており、借地人が望めば半永久的に土地を借り続けることができました。

地主側からの契約更新拒絶は、正当事由がなければ認められず、実質的に更新が前提となっていたのです。

重要なのは、旧借地法下で成立した契約は契約終了まで旧借地法が適用され続けるという点です。1992年8月1日に新しい借地借家法が施行されましたが、既存契約が自動的に新法へ移行することはありません。当事者双方が合意すれば新法に基づく契約へ切り替えることもできますが、義務ではありません。契約更新の際も、特段、双方の合意がない限りは引き続き旧借地法の規定が適用されます。

したがって、不動産投資で借地権付き物件を検討する際は、その借地権がいつ設定されたものか、旧法と新法のどちらが適用されるのかを必ず確認しておくことが求められます。

借地権（賃借権・地上権）と底地権の違い｜法的性質と権利内容を比較

ここでは、所有権・借地権（賃借権・地上権）・底地権の関係を整理します。法的性質や第三者対抗要件、譲渡・相続・担保設定の可否、存続期間・更新の考え方などを比較しましょう。

借地権には賃借権のほかに地上権も含まれ、それぞれ性質がまったく異なります。より詳しい内容については、以下の関連記事もあわせてご覧ください。

【関連記事】借地権とは？｜種類やメリット・デメリットなどをわかりやすく説明
【関連記事】底地・底地権とは？借地との違いや売却方法・注意点を解説
【関連記事】地上権とは？借地権・賃借権・所有権との違いや成立するケースを解説

法的性質の違い

地上権と賃借権の違いは、まずその「法的性質」にあります。

地上権は物権であり、建物や工作物を所有する目的で他人の土地を直接かつ排他的に使用・収益できる、強い権利です。物権である地上権は、土地そのものを直接的に支配する権利のため、原則として地主の関与を受けずに、権利者が譲渡や転貸も自由に行うことができます。

これに対して賃借権は債権であり、権利の存続や内容は地主との契約関係に大きく左右され、契約に基づいて土地や建物を使用できるにとどまります。譲渡や転貸には原則として地主の承諾が必要であり、地主が変わった場合には新しい地主に対抗できない場合もあるなど、土地や建物を利用する権利が地主との継続的な関係性を前提としているという点で、地上権と大きく異なります。

このような法的性質の違いは、後述する「譲渡のしやすさ」や「担保設定の可否」など、具体的な場面で明確な差となって表れます。

第三者対抗要件の違い

第三者対抗要件とは、権利を譲渡した人と譲渡された人との間で有効な権利関係を、売買などで新たに権利を主張する「第三者」に対して対抗するための要件のことです。

地上権は「登記」により第三者対抗力を得ることができます。賃借権も「登記」をすることで第三者に対抗できますが、借地借家法10条により、借地権者（借主）が借地上に所有する建物について登記がされている場合には、借地権についての登記がなくても第三者に対抗できます。

これは、賃借権の登記が実務上ほとんど行われないという実態を踏まえ、建物登記によって借地権を保護するために設けられた制度です。このため、土地の賃借権については建物登記が事実上の対抗要件となっています。

譲渡の可否の違い

地上権は「物権」であるため、自由に譲渡・転貸することができます。地主の承諾は不要であり、地上権者の判断だけで第三者に権利を移転できます。一方、賃借権は「債権」なので、契約関係に基づく権利になります。そのため、譲渡・転貸にあたっては、原則として地主の承諾が必要になります。

民法では、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借物の使用または収益をさせたとき（転貸）は、賃貸人は契約を解除できるとされています。したがって、賃借権を譲渡・転貸する際に無断で行うと、契約解除のリスクが生じます。

相続の可否の違い

地上権と賃借権は、いずれも相続することが可能です。相続の場合は、いずれも地主の承諾なく権利を承継できます。

地上権の場合は、遺贈についても地主の承諾は不要です。ただし、賃借権については、相続人以外の第三者への遺贈には注意が必要です。相続人以外の第三者に賃借権を遺贈する場合は、相続ではなく「譲渡」とみなされるため、地主の承諾が必要となります。

この点は、相続対策や事業承継の設計にも影響するため、税理士や弁護士などの専門家に相談するほうがよいでしょう。

担保設定の可否の違い

地上権は物権であるため、地上権自体を担保に設定することができます。一方、賃借権は債権であるため、原則として賃借権自体を直接担保にすることはできません。

ただし、地主の承諾を得たうえで、賃借権に基づいて建てた建物に抵当権を設定することは可能です。実務上は、この建物抵当権によって間接的に資金調達を行うのが一般的です。とはいえ、地上権と比較すると担保設定の自由度は低く、金融機関の融資審査もより厳しくなる傾向があります。

存続期間・更新可否の違い

地上権の存続期間は契約により任意に定めることができます。ただし、建物所有目的の借地権として設定する場合は、借地借家法により最低30年以上の期間が必要です。地上権は契約で定めた期間が満了すれば終了し、更新については契約内容に従います。

一方、賃借権のうち普通借地権は、借地借家法により借主が強く保護されており、期間満了後も自動更新や合意更新が可能です。当初の存続期間は30年、最初の更新後は20年、それ以後の更新は10年とされています。

一般定期借地権の場合は更新がなく、50年以上の定められた期間で必ず契約が終了します。

このように、賃借権は借主保護の観点から長期間安定的に土地を利用できる仕組みとなっています。

特徴の違い

地上権は物権として権利の内容が法律で明確に定められているため、資産価値が安定しており市場でも比較的スムーズに取引されます。完全な所有権と比較すれば評価額は下がりますが、物権という強い権利性が担保されている点で投資対象として一定の信頼性があります。

賃借権はさらに取引価格が低くなる傾向があり、地上権よりも割安な水準で取引されます。この価格差が生じる主な理由は、譲渡や転貸をする際に必ず地主の承諾を得なければならないこと、賃借権そのものを担保にできないことなど、権利を自由に活用できる範囲が限られているためです。実際の取引場面では、売却時や資金調達時に地主との交渉が必要となり、時間的・金銭的なコストが発生します。

さらに、金融機関は賃借権付き物件への融資に慎重な姿勢を取ることが多く、融資条件が厳しくなったり、そもそも融資対象として認められなかったりする場合もあります。こうした流動性の低さや資金調達の難しさから、投資判断においては出口戦略を含めた慎重な検討が求められます。

不動産投資における賃借権の注意点

賃借権付き物件は、所有権物件と比較して、資産価値や流動性、融資の受けやすさなどに違いがあるため、不動産投資にあたってはいくつかの注意点を理解しておく必要があります。ここでは、投資判断において特に重要な3つの注意点について解説します。

売却価格が低くなる

賃借権付きの物件は、所有権付きの物件と比べて売却価格が下がる傾向にあります。これは、借地権者（借主）の権利が借地借家法によって強く保護されているためです。前述した通り、賃貸人にとって権利行使の制約が大きいため、買い手が見つかりにくくなります。

具体的には、賃貸借契約更新が賃借人の意向によって継続される可能性が高く、賃貸人の側から一方的に契約を終了することはできません。また、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要となるため、売却時の手続きが煩雑なものとなります。

これらの点から、賃借権付きの物件は市場での評価が低く、需要も限定的なものとなっています。そのため賃借権付き物件を購入する際には、これらの点を踏まえたうえで、最終的な出口戦略についてあらかじめ検討しておく必要があります。

担保評価が低くなる

賃借権付き物件の担保評価額は、所有権付きの物件と比べて低くなります。賃借権は物件の使用・収益における自由度が下がるため、市場での取引価格も抑えられることから、万が一、債務不履行になった際の換価価値が低いと判断されます。

そのため購入段階で多額の自己資金が必要となって、十分にレバレッジを効かせることができず、投資メリットが薄れてしまう可能性もあります。

賃借権が短いと売却が難しくなる

賃借権の残存期間が短い物件は、第三者への売却が難しくなります。購入者にとって、残存期間が短いと将来的な土地利用の継続性に不安があるためです。

例えば定期借地権で残存期間が10年程度しかない場合、購入後に建物の建て替えや大規模修繕を行っても、その投資を回収する期間が限られます。

普通借地権であれば更新が可能ですが、それでも残存期間の長い物件の方が市場価値は高くなります。また、金融機関も残存期間を融資判断の重要な要素としており、期間が短いほど融資条件は厳しくなります。

投資を検討する際は、残存期間と投資期間の関係を十分に検討し、出口戦略が実現可能かどうかを慎重に見極める必要があります。

不動産投資で賃借権が設定されている物件の評価ポイント

賃借権付き物件への投資を成功させるには、地主との関係性、物件価格の妥当性、契約形態による将来リスクなど、いくつかの重要な評価ポイントを押さえておく必要があります。ここでは、投資判断において特に確認すべきポイントについて解説します。

地主の承諾条件とコスト

賃借権付き物件では、譲渡や建替え時に地主の承諾が必要となり、その際に「承諾料」や「名義書換料」を支払うことが一般的です。これらのコストは地域や契約内容によって異なりますが、借地権価格の10％程度になります。

また、地主との関係性や過去の交渉実績なども可能な範囲で調査するようにしましょう。承諾が必要なやりとりに関して地主が協力的か、条件交渉の余地があるか、将来的な建替えや用途変更に柔軟に対応してもらえるかなどは、長期的な投資価値を左右する要素となります。

借地権割合と物件価格の妥当性

借地権割合とは、土地の価格に対する借地権の割合を示すもので、この割合に基づいて借地権付き物件の価格が評価されるほか、相続税評価などでも用いられます。例えば借地権割合が70％であれば、土地の価値のうち7割が借地権者、3割が底地権者に帰属することになります。

借地権割合が高いほど、借主の権利が強く物件価格も相対的に高くなります。借地権割合は、一般的に都市部で60～70％程度とされることが一般的です。

投資判断においては、物件価格が借地権割合に照らして妥当かどうかを検証することが重要です。割安感がある物件は投資機会となる可能性がありますが、流動性や金融機関の評価には注意が必要です。同じエリアの所有権物件や他の借地権物件と比較し、価格の妥当性をより正確に判断するようにしましょう。

契約形態と更新リスク

借地権には普通借地権と定期借地権があり、どちらの契約形態かによって投資の出口戦略が大きく変わってきます。普通借地権であれば更新を前提とした長期保有が可能ですが、定期借地権は契約期間満了で確定的に終了します。そのため、定期借地権物件への投資を検討する際は、残存期間の確認が非常に重要になります。

定期借地権では契約期間の終了時に建物を取り壊して更地で返還しなければならないため、当初の物件取得費用に加えて将来の解体費用まで含めた総コストで収益性を見極める必要があります。

また、定期借地権の残存期間が短くなればなるほど購入希望者が減り、流動性の低下と売却価格の大幅な下落を招きます。金融機関も残存期間を融資判断の重要な基準としているため、期間が短い物件ほど融資条件が厳しくなり、資金調達の面でも不利になるでしょう。

こうしたリスクを踏まえ、投資判断においては残存期間内に確実に投資を回収できる収益計画を立てることが前提となります。そのうえで、契約書の内容を丁寧に確認し、更新の可否や契約終了時の取り決め、将来発生する可能性のあるコストを事前にしっかり把握しておくことが、賃借権付き物件投資を成功させる鍵といえます。

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