住所等変更登記の２０２６年４月義務化開始と「スマート変更登記」

０．プロローグ

不動産の所有権登記名義人の、氏名や住所に変更があった場合に行われる名義の変更登記（以下「住所等変更登記」といいます。）が２０２６年（令和８年）４月１日から義務化され、変更から２年以内に登記申請しなければならなくなります。

これを聞いて、面倒に感じたり、若干不安になったりした方もいらっしゃるかもしれませんが、大丈夫です。この住所等変更登記の義務化に伴い、その負担を軽減するために、「スマート変更登記」という新制度がスタートし、一定の手続を済ませておくことで、今よりもスムーズに、楽になります。

この「スマート変更登記」は不動産投資家や不動産オーナーの方であれば必ず押さえておきたい新制度ですので、是非このコラムをお読みになって、知識と安心を手に入れてください。

１．住所等変更登記の義務化とその背景

★ポイント１★
所有者の氏名や住所の変更登記がされない不動産が増え、所有者の特定が困難になっていることが社会問題となっています。そこで２０２６年（令和８年）４月１日から住所等変更登記は義務化され、これを怠ると５万円以下の過料が課される可能性があります。

相続を原因とする所有権移転登記（いわゆる「相続登記」）の申請が義務化されたことは、知っている方も多いと思います。相続登記の申請がされておらず（この状態を「相続登記未了」といいます。）、亡くなった方の名義となったままの不動産が増えることで、現在の所有者が登記記録上では判明しない不動産が増え、そのために所有者の分からない土地や空き家などが全国で増加しました。そのため各地で公共事業や再開発が進まなくなり、不動産の利活用の足かせとなるなど、大きな社会問題となっているのです。そこでまず、２０２４年（令和６年）4月1日から、相続登記について、原則として３年以内に申請をすることが法律上の義務となりました。

相続登記未了の不動産と同様に、所有者の氏名や住所が変更されているにもかかわらず、その変更登記をしないままの不動産も増え所有者の特定が大変困難になってきており、その状況を改善させるために、２０２６年（令和８年）４月１日から、今度は住所等変更登記が義務化されることになりました。

改正以降は、婚姻・縁組や、住所の移転などで、氏名や住所に変更があった場合、所有権登記名義人は、原則として変更から２年以内に変更登記の申請をすることが法律上義務づけられます。そしてもし、これを怠って法律上の義務違反とみなされた場合、５万円以下の過料が課される可能性があります。

２．住所等変更登記を職権でしてもらえる「スマート変更登記」とは

★ポイント２★
スマート変更登記を利用することで、自分で住所等変更登記を申請しなくても法務局が職権で変更してくれます。

今回の義務化により、不動産所有者の方々は、氏名や住所を変更した際、期限内にその変更登記を申請しなければならなくなるため、それなりの負担を強いられることになります。そこで、法務省は、このような不動産所有者の負担を軽減するために、新たに「スマート変更登記」という制度をスタートすることにしたのです。

不動産所有者は、この制度を利用することで、氏名や住所の変更があったときでも、自身で登記申請をすることなく、法務局が職権でその変更手続を担ってくれるので、住所等変更登記の申請義務を免れることになります。また、この制度を利用することで、本来であれば登記申請時に必要となる登録免許税もかからないので、利用できれば大変有利です。

３．スマート変更登記を利用するための前提として行っておくべき「検索用情報の申出」

★ポイント３★
スマート変更登記には、個人の場合、検索用情報の申出が必要となります。この申出ができるのは、日本国内に住民票の登録をしている自然人（個人の方）です。
会社・法人の場合は、会社法人等番号を登記することで、スマート変更登記を利用することができます。

スマート変更登記を利用するためには、「検索用情報の申出」の手続きを事前に行う必要があります。この「検索用情報の申出」という制度は、すでに２０２５年（令和７年）4月２１日からスタートしています。この制度を利用するための要件や方法についてみていきましょう。

（１）検索用情報の申出とは

検索用情報の申出とは、不動産所有者が法務局に氏名・住所・生年月日などの情報を事前に登録しておくことで、法務局が住基ネット等と連携し、住所や氏名の変更があった場合に所有者に確認を取って、法務局が職権で変更登記をする「スマート変更登記」を利用するための手続です。

（２）検索用情報の申出ができる人・できない人

検索用情報の申出をするには、次の全ての要件に当てはまることが必要です。

□自然人であること
自然人とは、会社や法人ではなく、個人であるということです。
なお、会社や法人は検索用情報の申出はできませんが、別途、所有不動産について「会社等法人番号」を登記することでスマート変更登記を利用することが可能です。詳しくはこの後の「４．会社法人等番号の申出」をご覧ください。

□住基ネットに登録されていること
日本国内の自治体に住民票の登録があるということです。

□日本国内に住所があること
個人の国籍は問われませんが、上記のように日本国内に住民票の登録があって、登記するべき住所が日本国内にあることが必要です。

海外に居住する個人の方は、スマート変更登記を利用することができませんので、住所等変更登記の義務化後も自身で住所等の変更登記を申請する必要があります。ご注意ください。

（３）検索用情報の申出の方法

★ポイント４★
　検索用情報の申出は、２０２５年４月２１日以降で新たに不動産を取得する場合に、登記申請と同時に行います。すでに不動産を所有している方は単独で申出することも可能です。

それでは具体的にどのように検索用情報の申出をしたらよいのでしょうか。この申出をするタイミングや方法についてご説明します。なお、この申出は司法書士が代理で行うこともできますので、自身で行うことが煩わしく誰かにお願いしたいという場合は司法書士に依頼していただければと思います。

＜２０２５年４月２１日以降で新たに不動産を取得する場合（登記申請との同時申出）＞
現在、不動産を購入したときや家を建てたとき、相続・贈与等により所有権を取得したときなど、新たに不動産を取得して所有権登記名義人となる場合（所有権移転や所有権保存といった登記を申請する場合）に、同時に検索用情報の申出をすることが必要となっています。不動産を購入するときの残代金決済において、検索用情報の申出の一環としてメールアドレスの提供を求められたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

検索用情報の申出として提供する内容は、氏名、振り仮名（日本国籍を有しない方はローマ字氏名）、住所、生年月日、メールアドレスです。なお、メールアドレスを有していない場合や、何らかの事情でメールアドレスを提供できない又はしたくない場合は、提供しなくても構いません。

なお、登記申請と同時にする検索用情報の申出がされた場合の職権による住所等変更登記の対象となる不動産は、登記申請をした不動産に限られます。２０２５年４月２１日時点で、すでに取得している不動産について職権登記の対象とするには、別途、この後に説明する「単独申出」をする必要があります。

＜すでに不動産を所有している場合（単独申出）＞
すでに不動産の登記名義人となっている方（不動産所有者の方）については、単独で、検索用情報の申出をすることが可能です。

この申出は、①オンラインで申請する方法か、②申出書を法務局に提出する方法のいずれかにより、所有不動産の管轄法務局に対して行います。管轄の異なる複数の不動産を所有している場合、その不動産のうちいずれかの不動産を管轄する法務局にまとめて申し出ることができます。添付する書面は、身分証明書の写しとされていて、具体的には運転免許証や個人番号カード等のコピーがこれに該当します。申出に際して、登録免許税は非課税ですし、押印や電子署名も必要ありません。

＜具体的な方法＞
単独申出を行う方法は上述したように①オンラインと②書面提出の2つの種類があります。

①　オンラインで行うには「かんたん登記申請」というWebブラウザを利用したサービスに登録する等の事前準備が必要です。

詳しくはかんたん登記申請のページをご覧ください。（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/mtouki/）

ただし、オンラインでの手続は、電子証明書の準備やパソコン環境の準備など事前作業が割と煩わしいので、基本的には書面で申出する方が簡単です。

②　書面で行う場合は「検索用情報の申出書」を作成し、身分証明書（運転免許証、個人番号カード等）の写しを用意して、所有不動産の管轄法務局に提出します。申出書の書き方は、下記の記載例をご参照ください。

４．会社・法人の場合は「会社法人等番号の申出」をしておく

★ポイント５★
会社・法人名義で不動産を所有している方は、会社法人等番号が登記されているかどうかを確認し、当該番号が登記されていない場合は、「会社法人等番号の申出」をしましょう。

次に、不動産の登記名義人が会社や法人の場合、必要となる申出等についてご説明します。

２０２４年（令和6年）4月1日以降は、登記の申請書に、新たに所有者となる会社・法人の本店所在地や商号・名称の他、会社法人等番号を記載して申請することとなっており、この場合、会社法人等番号が登記されています。

自身の会社や法人の所有物件でいつ取得したか判然としない場合は、登記事項証明書を取得してみて、会社法人等番号が登記されているかどうかを確認してください。会社法人等番号が本店や商号・名称とともに記載されていない場合は、「会社法人等番号の申出」をすることで会社法人等番号が登記され、「スマート変更登記」が利用できるようになります。

こちらも個人の方の「検索用情報の申出」と同様、オンラインか書面で申請することができます。書面申請の具体的な記載内容は、下記の記載例をご確認ください。

５．実際に氏名や住所に変更が生じたときの「スマート変更登記」の流れ

★ポイント６★
個人の場合、検索用情報の申出をしておくことで、住所等に変更が生じた場合、法務局が、職権で変更登記をしてもよいか否かをメールアドレス等の登記名義人が申出した方法で通知し、確認が取れれば法務局が職権で変更登記をしてくれます。
会社や法人の場合は、「会社法人等番号」を登記しておくだけで職権での変更登記をしてもらえます。

検索用情報の申出や会社法人等番号の申出をした後に、氏名や住所（商号・名称や本店）に変更があった場合、どのようにスマート変更登記が行われるのかをご紹介します。

＜個人の場合＞

個人の方が、検索用情報の申出を行った後で住所等に変更があった場合の、スマート変更登記の流れは下記のとおりです。

①法務局は、事前に申出された検索用情報を用いて、自治体の住基ネットに対し、定期的に、登記記録上の氏名・住所に変更があるかどうかを照会します。
②所有権登記名義人に氏名・住所の変更があった場合、その変更情報が、住基ネットから法務局に提供されます。
③氏名・住所の変更情報を取得した法務局は、職権で変更登記をしてもいいかどうかということを、登記名義人に申出されたメールアドレスを用いて通知し、本人の意思を確認します。メールアドレスを提供していない場合は、郵送など他の方法で通知が行われることが想定されています。
④所有権登記名義人の了解を得られたら、法務局の職権による変更登記がなされます。これにより、住所等変更登記の義務は履行済みということになります。職権登記がなされる場合、登録免許税は非課税です。

＜会社や法人の場合＞

会社・法人の場合は単純で、不動産の登記記録に、会社法人等番号が登記されていれば、会社法人等番号を検索キーとして商業・法人登記システムと商号・名称や本店等の情報連携を行います。商業・法人登記システムにおいて、商号・名称や本店の変更があった場合、不動産登記システムに変更情報が通知され、登記官が職権で変更の登記を行います。
不動産の登記事項証明書を取っていただき、会社法人等番号が登記されていなければ、上記４．で紹介した「会社法人等番号の申出」を行ってください。

★まとめ★

ここまで住所等変更登記の義務化や「スマート変更登記」、その利用の前提となる「検索用情報の申出」についてご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。全体的に読んでいただいて、「何となく概要はつかめた！」という投資家の方や、「で、結局何をすればいいんだっけ！？」という不動産オーナーの方のために、これだけは覚えてほしいという重要ポイントをまとめました。

＜重要ポイントまとめ＞

• 住所等変更登記は２０２６年（令和８年）４月１日から義務化されます。
• 所有権登記名義人（不動産の所有者）は、検索用情報の申出をしておけば、住所等変更登記が必要な場合に、法務局から確認の連絡が来て、職権で登記をしてくれます（スマート変更登記）。
• 新たに不動産を取得する場合は、検索用情報の申出をする必要があります。また、すでに不動産を所有している人で、今後の住所等変更登記が必要となった時に職権で変更してもらうことを希望されるなら、検索用情報の申出をしましょう。
• 検索用情報の申出ができる人は、日本国内に住民票の登録がある個人に限られます。会社・法人の場合は、会社等法人番号を登記しておけばスマート変更登記が利用できます。

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