不動産の売却を検討している方で、「専属専任媒介契約」での依頼を検討している方もいるのではないでしょうか。専属専任媒介契約は、１つの不動産会社のみに売却活動を一任することで不動産会社の積極的な販売活動が期待できる一方で、売主側に強い拘束があるため、基本的な知識をしっかりと理解しておくことが大切です。
本コラムでは、専属専任媒介契約の特徴や、メリット・デメリット、専属専任媒介契約が向いている人・向いていない人の特徴を、わかりやすく解説します。
専属専任媒介契約とは？
不動産の売却や賃貸を依頼する際に結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ契約における自由度や義務の範囲に違いがあります。
専属専任媒介契約とは、不動産の売却や賃貸を依頼する際に、1つの不動産会社に売却活動を依頼する専任型の媒介契約です。
専属専任媒介契約は3種類のうち最も拘束力が強く、基本的には売却活動のすべてを不動産会社に一任することとなります。売主の自由度が低い形態ですが、主に需要が低い物件を売却したい場合や、売却活動に時間を割けない場合、できる限り高額で売却したい場合に積極的に活用されています。
専属専任媒介契約について理解するには、他の媒介契約との違いを比較するほうがわかりやすいため、3種類の媒介契約の違いについて解説します。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い
不動産売却の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と3つの形式があり、それぞれの違いを理解したうえで、自身のニーズに合った契約を選ぶことが重要です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約の可否 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引の可否 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 法律上の制限はない （多くは3ヵ月以内） |
3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| レインズの登録義務 | 不動産会社の任意 | 7営業日以内 （休日を除く） |
5営業日以内 （休日を除く） |
| 依頼者への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 （休日を含む） |
週1回以上 （休日を含む） |
レインズとは
不動産流通機構（レインズ）とは、不動産会社が物件情報を共有するための指定流通機構のことを指し、全国の不動産会社が利用する情報ネットワークです。レインズに情報を登録することで、契約した不動産会社以外の会社でも物件情報にアクセスできるようになり、売却のチャンスが広がります。
一般媒介契約は最も自由度の高い契約形態で、売主は複数の不動産会社と契約することができ、直接買主を見つけ取引することも可能です。
一方、専任媒介契約になると、売主は複数の不動産会社と契約することはできませんが、直接買主を見つけ取引することは可能です。
最も条件が厳しいのが専属専任媒介契約で、不動産会社との契約は1社のみとなり、自己発見取引も認められません。
また、売主だけでなく不動産会社の義務も異なり、専任媒介契約と専属専任媒介契約ではレインズ登録が必須となりますが、一般媒介契約では任意となります。業務報告についても、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要となりますが、一般媒介契約では報告義務はありません。
3種類の媒介契約の違いや一般媒介契約、専任媒介契約については、以下の記事でも詳しく解説しています。併せてご一読ください。
【関連記事】媒介契約とは？3種類の契約内容の違いと選び方を解説
【関連記事】一般媒介契約のメリットや注意点とは？専任媒介・専属専任媒介との違い
【関連記事】専任媒介契約とは？一般媒介・専属専任媒介との違いを徹底比較
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約の特徴を簡単にまとめると、次のようになります。
- 同時に他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできない
- 自己発見取引もできない
- 契約期間は3ヵ月以内（自動更新不可）
- 不動産会社は契約締結後5営業日以内にレインズに登録しなければならない
- 不動産会社は1週間に1回以上、売却活動の進捗状況を報告しなければならない
このように専属専任媒介契約は、売主および不動産会社の双方に強い制限を課す形態であり自由度が低いため、一見すると使い勝手が難しい形態のようにも思えます。しかし、専属専任媒介のメリットも多く、この形態だからこそ成約に結びつくという例もあります。
そのため、専属専任媒介契約の特徴をしっかりと把握したうえで、メリットとデメリットを慎重に比較するようにしましょう。
専属専任媒介契約のメリット
専属専任媒介契約は売主と不動産会社に対し、制限のある契約形態ですが、場合によっては双方に大きなメリットをもたらす形態でもあります。
以下からは、専属専任媒介契約の特徴とメリットについて詳しく解説します。
不動産会社の高い販売意欲を期待できる
専属専任媒介契約では、契約した不動産会社が独占的に物件を取り扱うことができ、売主自身による買主の発見ができる、いわゆる自己発見取引も認められていないことから、不動産会社は確実に仲介手数料を獲得することが可能です。
一般媒介契約では複数の不動産会社が関わることができることから、各社の取り組み意欲が分散してしまう可能性があります。また、専任媒介契約でも自己発見取引が認められているため、不動産会社のモチベーションが専属専任媒介ほど高くならない場合もあります。
専属専任媒介契約であれば、不動産会社の販売意欲が最大限に高まり、リソースを最大限に活用した売却活動を期待できます。
迅速な売却活動を期待できる
専属専任媒介契約では、契約締結から5営業日以内にレインズに登録することが義務づけられています。レインズ登録により、全国の不動産会社に物件情報が公開され、より多くの購入希望者にアプローチすることが可能です。
また、契約期間の上限が3ヵ月と定められていることから、不動産会社は限られた期間内で成果を出すために、迅速な売却活動を展開します。さらに、不動産会社の販売意欲が高いこともあり、物件の価格設定から内見対応、購入希望者との交渉まで、すべてのプロセスがスピーディーに進められることが期待できます。
これらの点から、早期売却を希望している人にとって、専属専任媒介契約は最適な選択肢となるでしょう。
不動産会社と綿密な情報共有ができる
専属専任媒介契約では、不動産会社に1週間に1回以上の業務報告義務が課せられています。この定期的な報告により、売り手は物件の売却状況や市場の反応、内見者からの評価などについて、詳細な情報を得ることができます。
専任媒介契約と比べて報告の頻度が高いため、市場環境の変化に応じた価格調整や、販売戦略の見直しなども、よりタイムリーに検討することが可能です。また、不動産会社との密なコミュニケーションを通じて、売却に関する不安や疑問点を随時解消することもできます。
このように専属専任媒介契約は、売却活動を特定の不動産会社に一任するかわりに、売却プロセスの透明性を高め、売り手に安心感を提供する契約形態となっています。特に不動産取引の経験が少ない人や、売却状況を細かく把握したい人にとって、頻繁な売却活動状況報告は大きなメリットとなるでしょう。
売却に関する窓口を一元化できる
専属専任媒介契約では、売り手は1社の不動産会社とのみ契約を結び、自己発見取引も認められていないため、すべての売却活動がひとつの窓口に集約されます。このため、売却活動に関する情報がすべて担当不動産会社に一元化され、効率的な売却活動が可能となります。
例えば、物件への問い合わせや内見希望、購入検討者からの反応など、あらゆる情報が一つの不動産会社に集まることで、市場での評価や適正価格の判断がより正確になります。また売主自身も1社のみのやりとりになるため、複数の不動産会社と連絡を取る手間が省け、スケジュール調整なども容易になります。
ただし、この一元化のメリットを最大限に活かすためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが極めて重要です。実績や評判、対応の丁寧さなどをしっかりと確認したうえで、契約を結ぶことをおすすめします。
不動産会社によるサービスを受けられる
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社からさまざまな付帯サービスを受けられる可能性があります。例えば、売却前のハウスクリーニングや、不用品の処分、簡単な修繕などのサービスを無料または割引価格で提供してくれる不動産会社もあります。
これらのサービスは必ずしもすべての不動産会社が提供しているわけではありませんが、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合には、一般媒介契約と比べてサービスを受けられる可能性が高くなります。これは、不動産会社にとって独占的な取引となるため、より充実したサービスを提供する余地があるためです。
また、売却が完了するまでの間、定期的な空室確認や住宅設備のメンテナンスなど、きめ細かなサポートが提供されることもあります。ただし、具体的にどのようなサービスが受けられるかは不動産会社によって異なるため、契約前に必ず確認しておきましょう。
専属専任媒介契約のデメリット・注意点
専属専任媒介契約には、売り手にとって気をつけるべきデメリットや注意点があります。売却活動を効率的に進めるために、こうした点もしっかりと理解しなければなりません。
ここからは、専属専任媒介契約の主なデメリットと、契約時の注意点について詳しく解説していきます。
複数の不動産会社による競争が生まれない
専属専任媒介契約では、1社のみと契約を結ぶため、複数の不動産会社が競争して売却活動を行う状況とはなりません。
一般媒介契約であれば、複数の不動産会社が互いに競い合って物件の売却に取り組むため、より早期の売却が期待できる場合があります。しかし、専属専任媒介契約の場合、不動産会社の独占状態が生まれることで、必ずしも迅速な売却活動が行われない可能性があります。
また、1社に任せきりになることで、その不動産会社の営業手法や販売戦略に物件の売却が大きく左右される点にも注意が必要です。さらに、その不動産会社の得意とする顧客層や販売エリアと、物件の特性が合致しない場合、効果的な売却活動が行われにくくなるというリスクもあります。
囲い込みをされるリスクがある
専属専任媒介契約では、不動産会社が両手仲介（売り手と買い手の両方から仲介手数料を得ること）を目的とし、物件の囲い込みが発生するリスクがあります。囲い込みとは、不動産会社が独占的な取引権利を利用して、自社の買主のみを優先する行為を意味します。
具体的には、他社からの問い合わせに消極的な対応をしたり、悪質な場合にはレインズに登録せず、売却の機会が制限されたりする可能性があります。このような状況では、不動産会社が自社の利益を優先するあまり、より良い条件の買い手が現れる機会を逃してしまうかもしれません。
不動産会社の都合による売却活動の制限は、結果として売主の不利益につながります。
信頼できる不動産会社を探すのが難しい
専属専任媒介契約におけるさまざまなデメリットやリスクを回避するためには、誠実で積極的な売却活動を行ってくれる不動産会社と契約することが不可欠です。
しかし、これまでに不動産会社との取引経験がない場合、信頼できる業者を探すことは容易ではありません。特に、不動産取引の知識や経験が乏しい場合、各社の実績や評判を適切に判断すること自体が難しく、適切な不動産会社の選定に時間と労力がかかってしまいます。
また、不動産会社の担当者の説明を正しく理解し、その会社の売却に対する姿勢や能力を見極めることも重要ですが、これも経験のない人にとっては大きな障壁となります。このため、専属専任媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社に相談し、丁寧に比較検討する時間を確保するようにしましょう。
専属専任媒介契約がおすすめの人・おすすめではない人
ここまでは、専属専任媒介契約の概要や、メリット・デメリットを紹介しました。３種類の媒介契約には、それぞれ異なる特徴・義務があるため、どの媒介契約を選ぶかは、不動産売却の成否を左右するため、慎重に検討を重ねる必要があります。
最後に、専属専任媒介契約がおすすめの人・おすすめではない人の一般的な例を紹介するので、契約形態選びの参考にしてみてください。
専属専任媒介契約がおすすめの人
専属専任媒介契約が向いているのは、次のような人です。
- 需要の低い物件を売却したい人
- 売却活動の状況報告を受けたい人
- できる限り高額で売却したい人
- 売却活動を不動産会社に一任したい人
専属専任媒介契約は、需要の低い物件を売却したい人におすすめです。不動産会社による積極的な売却活動があれば、成約の可能性を高められる可能性があるからです。また、自己発見取引の可能性がなく、売却活動をすべて不動産会社に一任したい人にも、専属専任媒介契約はおすすめです。
専属専任媒介契約がおすすめではない人
一般的に、専属専任媒介契約がおすすめできないのは、次のような人です。
- 需要の高い物件を売却したい人
- 自分でも買い手を探したい人
需要が高い物件の売却を検討している場合には、複数の不動産会社に依頼して競争を生むことができる一般媒介契約のほうがおすすめです。また、自分でも買い手を探したい場合、専属専任媒介契約では自己発見取引ができないため、一般媒介契約または専任媒介契約をおすすめします。
専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約のなかで最も拘束力が強い形態となっているため、早急に不動産を売却したいなどの事情がない場合には、まずは一般媒介契約や専任媒介契約の締結を検討してみてはいかがでしょうか。
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