相場はどれくらい?アパート経営を始めるのに必要な初期費用の話
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アパート経営のために物件の購入を考える際には、初期費用としてどの程度の金額が必要なのか、自己資金はいくら用意するべきなのか悩むケースもあるだろう。

今回の記事では、アパート経営を始める前に把握しておくべき初期費用について紹介する。物件取得に関係する費用や、事前にどの程度の自己資金を用意するべきかについて解説するので、役立てて欲しい。

アパート経営における初期費用とは?

最初に、アパート経営の初期段階に必要な費用に関して、個別に説明していく。

物件・土地購入費

相続や贈与などで物件を手に入れた場合を除き、アパート経営を始めるためには物件を購入しなければならない。アパート1棟の値段は非常に幅広く、総戸数や物件の状態、建っているエリアによって、1,000万円前後から購入可能な物件もあるが、東京の一等地にある物件は数億円ほどの値段が付いているケースも存在する。

もちろん、一等地にある物件ほど入居者を見つけやすいと言えるが、それだけ多額の初期費用が必要で、ローンの審査も厳しいものとなるだろう。仮にローンの審査に通ったとしても、毎月の返済金額が膨れ上がる結果となってしまうため、なるべく高い物件を買えばよいという訳ではない。

建築費

土地のみを購入し、アパートを新築する場合は建築費用も発生する。アパートの建築と言っても、建築する物件の内容や業者によって、必要になる建築費は大幅に変動するだろう。

一般的に、アパート建築の際に発生する建築費の項目と内訳は以下の通りだ。

  • 本体工事費…建物本体・設備の建築費など
  • 別途工事費…門やフェンス外壁などの建物周辺の整備や舗装など
  • 付帯工事費…水まわりの設備、電気設備、ガス工事の費用、地盤改良費など

仲介手数料

仲介手数料とは、物件購入の際に売主との間に立って、交渉や契約の仲介をしてくれた不動産仲介業者に支払う報酬を指している。仲介手数料には、物件の金額に応じた上限額が決められていて、例えば、物件価格が400万円を超えた場合の仲介手数料は3.30%となる。

物件価格に対応した仲介手数料率と、仲介手数料を計算するための速算式は以下の通りだ。

手数料が発生する上限金額仲介手数料率仲介手数料の速算式(税込)
400万円〜3.30%不動産売却価格×3.3%+66,000 円
200〜400万円以下4.40%不動産売却価格×4.4%+22,000 円
〜200万円以下5.50%不動産売却価格×5.5%

物件価格が5,000万円の場合、5,000万円×3.3%+6万6,000円=171万6,000円が仲介手数料の上限額となる。

不動産取得税

アパート経営のために不動産を購入すると「不動産取得税」が初期費用として発生する。不動産取得税は物件の購入後、半年から1年ほどで納付する。課税額は「固定資産税評価額×税率3%(2021年4月現在)」で算出されるが、土地については軽減措置もある。

登記費用

アパート経営のために不動産を取得すると、不動産登記を行う必要がある。中古物件を購入した場合は、その所有権が元の所有者(売主)から自分(買主)に移ったことを証明するため「所有権移転登記」を行わなければならない。新築物件の場合は「所有権保存登記」が必要だ。

さらに、物件の取得にローンを利用していれば、ローンの債権者には「抵当権設定登記」の義務も生じる。

そして不動産登記の際には「登録免許税」を納める。税額は「固定資産税評価額×税率」で決定される。取得する物件が新築であるか、中古であるかによって登記内容が変わり、それによって課税される登録免許税率も変動する。

例えば、新築物件の登記には「所有権保存登記」を行い、税率は0.4%だ。対して、不動産の売買による名義変更は所有権移転登記が必要で、税率は建物に対し2%、土地に対し1.5%が課税される。ただし、土地に対し課税される1.5%という税率は2023年までの軽減税率で、本来の税率は2%である点に注意したい。

不動産の登記では、登記業務を司法書士に依頼するのが一般的だ。この際に司法書士への手数料も支払わなければならず、数万円の費用が必要である点に留意しておきたい。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書など課税文書にかかる税金だ。契約金額によって印紙税額は変動するが、そこまで大きな額は課税されない。

アパートでは2021年5月現在、不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書内に記載された金額が10万円を超える書類については、課税される印紙税に軽減処置が施される。契約書に記載された金額に対応する軽減後の印紙税の金額は以下のとおりだ。

契約金額印紙税額(軽減後)
10〜50万円200円
50〜100万円500円
100〜500万円1,000円
500〜1,000万円5,000円
1,000〜5,000万円1万円
5,000〜1億円3万円
1〜5億円6万円
5〜10億円16万円
10〜50億円32万円
50億円〜48万円

なお、契約書に記載された契約金額が10万円以下であった場合は、軽減措置の対象とはならず、通常通り200円の印紙税が課税される。

ただし、昨今の社会情勢から、今後は電子契約が一般的となるだろう。電子契約では、印紙税の課税対象とならないことから印紙代は不要となる。

保険料

アパート経営では、さまざまな保険に加入する必要があり、その際に支払う各種保険料も用意しなければならない。主に支払いが必要になるのは、火災保険料、地震保険料、賃貸住宅費用補償保険料などだ。各種保険料は、保険会社やプラン内容によって変動する。

アパートローンを借りるのに頭金(自己資金)がどの程度必要?

前述の通り、アパート経営では数千万円単位の初期費用が求められる。そのため、アパート経営を始めるにあたっては、金融機関からアパートローンなどの融資を受けるのが一般的となっている。

金融機関の融資では厳しい審査があり、融資金の返済ができるかどうかを判断するための材料として「所得状況」や「不動産投資用の自己資金」「勤務先の状況」「借入状況」「不動産投資用自己資金以外の余剰資金」が見られる。審査では「アパート経営が成功するかどうか」が調査され、資金に全く余裕がない状態だと審査が通らない。

そのため、アパートローンを利用する際には、物件取得費の10~30%程度は自己資金を事前に用意しておきたい。

アパート経営がスタートすると、経営をしながら毎月ローンの返済をしなければならない。例えば、4,000万円の融資を、固定金利2.5%、返済期間30年、元利均等返済の条件で受けた場合、毎月の返済額は15万8,048円となる。

そのため、自己資金を投入することで、毎月のローン返済額を抑えられる。ただし、アパート経営は空室発生時のクリーニング費用や、次の入居者を見つけるための広告宣伝費など、突発的な支出も発生するため、手元のキャッシュに余裕を持たせておいた方が良い点にも注意したい。

ローンの頭金の他に自己資金は必要?

物件取得費を全て借りられるフルローンや、物件取得費や諸経費まで含めた融資を受けられるオーバーローンなら、ローンの頭金を入れることなく、アパート経営をスタートできる。しかし、前述の通り毎月発生するローンの返済額を鑑みると非常に危険と言える。

不動産は売却をしようと思ったとしても時間がかかるため、自分の立てたローンの返済スケジュールに無理があると後から気づいたとしても、すぐに物件を手放すことも叶わないだろう。そもそも、物件取得時と同じ金額で売却できるとは限らず、諸経費まで含めたオーバーローンを利用した場合は、仮に売却に成功したとしても、借金が残る可能性が非常に大きい点がネックとなる。

まとめ

アパート経営を始めるためには、物件取得に数千万円ほどの資金を用意する必要がある。さらには、不動産仲介業者への仲介手数料、不動産取得税、登記費用など、多額の費用が求められる。 仮に、フルローン、オーバーローンを利用できたとしても、アパート経営ではある程度まとまった自己資金が必要だと認識しておくのが無難であろう。

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