延べ床面積は、各階の床面積の合計であり、建物の規模や資産価値、法規制にも関わる重要な指標です。不動産投資においても、建物の規模や収益性を把握するうえで欠かせません。
本コラムでは、延べ床面積の計算方法や含まれる範囲、似た用語との違いをわかりやすく解説します。
延べ床面積とは？
「延べ床面積」とは、建物の各階の床面積を合計したもので、建物全体の規模を示す基本的な指標です。住宅の購入・売却時の価格算定や、建築基準法上の規制確認、固定資産税の算定など、さまざまな場面で重要な数値となります。
延べ床面積の計算方法
延べ床面積は、地下1階・1階・2階など各階の床面積をそれぞれ算出し、これらを合計することで求めます。
例えば、下記の図のように、2階建て住宅で1階部分の床面積が50㎡、2階部分の床面積が40㎡の場合、延べ床面積は「50㎡＋40㎡＝90㎡」となります。
延べ床面積の計算時には、床として利用できない部分や外部空間は面積に含まれないため、これらを正しく除外することが重要です。続いて、延べ床面積に含まれる部分、含まれない部分を詳しく解説します。
延べ床面積に含まれる部分
建築基準法では算入・不算入の基準が定められており、正確な理解が求められます。建築基準法上、延べ床面積に含まれる範囲を整理しておきましょう。
基本的な考え方として、居室や廊下、階段など、建物内部で床として利用できる空間は、原則として延べ床面積に含まれます。
・居室（リビング・寝室・キッチンなど）
・廊下（各階すべて含む）
・階段（踊り場も含む）
・収納スペース（クローゼット・押入れ・納戸）
・室内車庫（ビルトインガレージ）
・エレベーターホールや設備スペース
など
これらの日常的に使用される内部空間については、延べ床面積の算定において、基本的にすべて含まれると考えておくとよいでしょう。
延べ床面積に含まれない部分
延べ床面積には、建物の一部であっても原則として算入されない部分があります。例えば、バルコニーや吹き抜け、また、下記図にあるような出窓や玄関ポーチなどは、一定の条件を満たすことで延べ床面積に含まれません。
建物の規模を示す指標としては算入部分が重視される一方で、実務上は「含まれない部分」をどのように活用するかも重要な視点となります。
延べ床面積を増やせない場合でも、バルコニーや吹き抜けなどをうまく取り入れることで、開放感や使い勝手を向上させることが可能です。こうした点を踏まえ、延べ床面積に含まれない部分を確認していきましょう。
・バルコニー・ベランダ（原則は不算入、例外は後述）
・屋上スペース（原則は不算入）
・吹き抜け（上階部分は床がないため不算入）
・テラス・ウッドデッキ（屋根や壁がなく屋外的であれば不算入）
・ピロティ（柱のみで支えられ、周囲が開放されている場合は不算入）
・玄関ポーチ・アルコーブ（屋根のみで側面が開放されている場合は不算入）
・奥行きの浅い出窓
・屋根裏（高さや用途の条件により不算入となる）
・床として使用できない地下室の一部（用途や天井高などの条件により扱いが異なる）
など
これらは屋外的要素や床として機能しない空間であるため、原則として不算入となります。延べ床面積が大きくなると建築費や固定資産税が増えやすいことから、空間の広がりやデザイン性を確保しながら、延べ床面積を抑える工夫として活用されることもあります。
なお、具体的な取り扱いは建物の用途や構造、自治体の運用によって異なる場合があります。
条件によって延べ床面積に含まれないもの
以下の構造は、条件によって延べ床面積に含まれる場合と含まれない場合があるため、注意が必要です。
設計内容や自治体の判断によって取り扱いが異なることもあるため、建築確認申請の内容や設計図面を確認するとともに、必要に応じて設計者・不動産会社、自治体へ事前に確認しておくことが重要です。
| バルコニー・ベランダ | 以下の条件をすべて満たす場合、原則として先端から2mまでの部分は不算入 ・外壁からの突き出し幅が2m以下であること（2mを超える部分は算入される） ・手すりや壁によって密閉されず、外気に開放されていること ・居室や収納など、屋内的な用途とみなされない構造であること |
|---|---|
| ロフト | 以下の条件をすべて満たす場合、原則として不算入 ・天井の最も高い部分が1.4m以下であること ・面積が設置階の床面積の2分の1以下であること ・はしごが可動式であること（※自治体により固定階段が認められる場合もある） ※内部にエアコン、コンセント、LAN等の設備がある場合、自治体によっては「居室」とみなされ算入を求められるケースがある |
| 出窓 | 以下の条件をすべて満たす場合、原則として不算入 ・出窓の下端（棚板部分）が床面から30cm以上の高さにあること ・外壁面からの突き出し幅が50cm未満であること ・出窓の下部に収納などが設置されていないこと ・見付面積（正面から見た面積）の2分の1以上が窓であること |
| 屋外階段 | 以下の条件をすべて満たす場合、原則として不算入 ・階段の周長（外周の長さ）の2分の1以上が外気に開放されていること ・手すり壁等の上部から天井までの間に、1.1m以上の有効な開口（隙間）があること ・開放部分の高さが、その階の天井高さの2分の1以上あること |
これらの条件は細かく定められており、設計段階や申請時の判断によって結果が変わる可能性があります。
特に不動産投資においては、同じ延べ床面積でも実際の利用可能面積や使い勝手に差が生じるため、数値だけでなく空間の活用方法まで含めて確認することが重要です。
延べ床面積と似た用語との関係
延べ床面積は他の面積指標と混同されやすいため、それぞれの違いを理解しておくことが重要です。ここでは代表的な用語との関係を整理します。
施工面積
施工面積とは、建物の工事を行う際に対象となる面積のことで、延べ床面積の計算時には含まれないバルコニーやポーチ、外部階段などの施工部分も含めて算出される面積を指します。
設計上の法的な面積ではなく、工事費の見積もりや施工範囲を把握するための実務的な指標として用いられます。
建築面積との違い
建築面積とは、建物を真上から見たときの外周部分の面積で、敷地に対して建物がどれだけの広さを占めているかを示す指標です。一般的には1階部分の面積が基準になりますが、2階部分が張り出している場合などは、その張り出した部分も含めた「最も広い水平投影面積」が建築面積となります。
一方、延べ床面積は各階の床面積を合計したものであり、2階建てであれば建築面積よりも大きくなるのが一般的です。
敷地面積との違い
敷地面積とは、建物が建っている土地全体の面積を指します。
例えば、敷地面積100㎡の土地に対して、1階50㎡・2階50㎡の住宅を建てた場合、敷地面積は100㎡、延べ床面積も100㎡となります。さらに、3階部分を50㎡追加した場合、延べ床面積は150㎡となりますが、敷地面積は変わらず100㎡のままです。
このように、延べ床面積は各階の面積を合計するため、建物の階数によっては敷地面積よりも大きくなることがあります。一方、敷地面積はあくまで土地そのものの広さを示す指標であり、両者は別の概念として理解することが重要です。
容積率との違い
容積率とは、敷地面積に対して、どの程度の延べ床面積の建物を建てられるかを示す割合のことです。建築できる建物の規模に関わる法的な制限であり、用途地域などによって上限が定められています。
例えば、敷地面積が100㎡で容積率が200％の場合、原則として延べ床面積は最大200㎡までとなります。容積率は「延べ床面積÷敷地面積×100」で算出されるため、土地に対してどれくらいの規模の建物を建てられるかを確認する際の重要な基準です。
容積率の計算方法や、上限の決まり方、上限が緩和される条件などについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】建ぺい率・容積率とは？違い・計算方法・調べ方をわかりやすく解説
延べ床面積を確認する方法
延べ床面積は、複数の資料から確認することが可能ですが、記載されている数値の正確性や算出基準の違いには注意が必要です。目的に応じて適切な資料を確認することが重要です。
ここでは、代表的な確認方法について解説します。
登記簿・建築確認書類で確認する
登記簿（登記事項証明書）や建築確認申請書類には、延べ床面積が正確に記載されています。これらは法的な根拠に基づく情報であるため信頼性が高く、正確な数値を把握したい場合に適しています。
不動産広告・図面で確認する
不動産広告や間取り図などにも延べ床面積が記載されていることがありますが、算出基準が異なる場合がある点に注意が必要です。例えば、壁の中心線で測る「壁芯面積」と、内側で測る「内法面積」では数値に差が生じます。
そのため、広告や図面を確認する際は、「壁芯」「内法」といった記載や注記を確認し、登記簿や建築確認関係書類と照らし合わせ、どの基準で算出された面積なのかを把握することが重要です。
延べ床面積が不動産投資に与える影響
延べ床面積は建物全体の規模を示す指標であり、賃貸においては貸出可能な面積の目安となるため、収益性を検討するうえで重要な要素となります。一般的に、延べ床面積が大きいほど賃料収入の増加が期待できるため、投資判断においても重視されます。
また、物件の広さは不動産の評価額や売却価格の算定にも影響を与えるため、資産価値の観点からも重要な指標といえます。特に将来的な売却を見据える場合には、延べ床面積が価格形成に与える影響を理解しておくことが大切です。
ただし、単純に面積が広ければよいというわけではありません。間取りや動線、設備配置などの使い勝手によって、実際の収益性は大きく左右されます。そのため、延べ床面積はあくまで判断材料の一つとして捉え、立地や需要などとあわせて、総合的に評価することが重要です。
延べ床面積に関する、よくある質問と回答
最後に、延べ床面積に関するよくある質問と、その回答をまとめました。
Q. バルコニーは延べ床面積に含まれますか？
外気に開放されており、外壁からの張り出しが一定範囲内の一般的なバルコニーやベランダは、延べ床面積に含まれません。ただし、囲われ方や構造によっては算入される場合があります。
Q. ピロティは延べ床面積に含まれますか？
柱のみで支えられ、周囲が開放されているピロティは、原則として延べ床面積に含まれません。一方で、壁で囲われている場合などは算入されることがあります。
Q. ビルトインガレージは延べ床面積に含まれますか？
ビルトインガレージは、建物内部の空間として原則延べ床面積に含まれます。ただし、一定条件を満たす場合は、延べ床面積の5分の1を上限として容積率計算から除外される特例があります。
Q. 延べ床面積と建築面積の違いは何ですか？
延べ床面積は「各階の床面積の合計」、建築面積は「建物を真上から見たときの水平投影面積」です。延べ床面積は建物全体の規模、建築面積は敷地に対する建物の広がりを示します。
Q. 延べ床面積と施工面積は同じですか？
同じではありません。施工面積は、バルコニーやポーチなど延べ床面積に含まれない部分も含めた工事対象面積であり、一般的に延べ床面積より大きくなります。
Q. 延べ床面積は、どこで確認できますか？
延べ床面積は、登記簿（登記事項証明書）や建築確認申請書類で確認できます。不動産広告や図面にも記載されることがありますが、算出基準が異なる場合があるため注意が必要です。
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