不動産投資の利回りとは？表面利回りと実質利回りの違いや計算方法を徹底解説

不動産投資を検討している方の中には、「不動産投資での利回りとは？」「利回りが高い物件を選ぶべき？」というような疑問を持っている方は多いだろう。

利回りとは、一般的に運用資金に対して得られた利益の割合のことをいう。利回りは高ければ高いほどいいと言われるが、不動産投資の利回りはあくまでも物件を選ぶための判断材料の1つであるため、利回りだけで物件の良し悪しを判断しないことが重要である。

こちらの記事では、不動産における利回りとその計算方法、利回りだけで物件を判断しない方がいい理由などについて詳しく解説していく。ぜひ最後まで読んで、不動産投資をする際の参考にしてほしい。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資における利回りには以下の2種類がある。

• 表面利回り（グロス利回り）
• 実質利回り（ネット利回り）

上記の利回りは計算方法が違うため、違いをよく理解しておくことが重要である。それぞれについて説明していこう。

表面利回りとは？

表面利回りとはグロス利回りとも呼ばれており、年間の賃料収入を不動産の購入金額で割ったもののことだ。計算方法が非常にシンプルで、不動産購入時に物件情報として示されている利回りは表面利回りを使用しているものが多い。

表面利回りの計算式は以下になる。

「表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100」

例えば、4,000万円の物件で、年間賃料収入が160万円の場合の計算は以下になる。

160万円（年間賃料収入）÷4,000万円（物件価格）×100＝4％

ただし、計算において経費を含まずに計算するため、正確性に欠けるので注意が必要だ。物件選びの際は指標の1つとして参考にしよう。

実質利回りとは？

実質利回りとは、年間の賃料収入から管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を差し引いた実質的な収益を、物件価格と物件購入時にかかった経費を足した数字で割って計算したものだ。

経費を含む利回りのため、表面利回りよりも現実的な利回りと言える。事業計画などを立てるときは実質利回りを参考にすることが重要だ。実質利回りの計算式は以下になる。

「実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」

上記と同じ物件で実質利回りを計算してみよう。

【前提条件】
物件価格：4,000万円
年間の賃料収入：160万円
年間の経費：50万円
物件購入時の経費（※購入時の諸経費とは、登記費用、不動産取得税といった税金、不動産仲介手数料、ローン手数料などのこと）：400万円

（160万円−50万円）÷（4000万円＋400万円）×100＝2.5％

上記のように経費を含めた計算になるため、より現実的な収益率と言える。

利回りだけで物件を選ぶのは危険

利回りは収益率の1つの指標になるため、利回りが高い物件を選んでしまう方も多い。しかし、表面利回りだけで物件を選ぶことは非常に危険なのだ。

その理由として、主に以下の3つが挙げられる。

• 表面利回りが高くても実質利回りが低くなることがあるから
• 相場の利回りより高い場合はネガティブな要因が潜んでいる可能性があるから
• 投資目的によって最低利回りが異なるから

上記について詳しく解説していこう。

表面利回りが高くても実質利回りが低くなることがある

前述したように表面利回りは経費を含んでいないため、実質利回りより高く見せることができる。販売図面やポータルサイトなどの物件情報に記載されているのは、ほとんどが表面利回りだ。そのため、表面利回りが高いという理由で選んでしまうと、実質利回りが表面利回りよりも大きく低くなることがあるので注意が必要だ。

では、1つの例を挙げてみよう。

【前提条件】
物件価格：2億円
部屋数：10室
賃料収入：9万円/月
年間の経費：250万円
物件購入時の経費：2,000万円

・表面利回り

9万円×10（室）×12カ月＝1,080万円（年間賃料収入）
1,080万円（年間賃料収入）÷2億円（物件価格）×100＝5.4％

・実質利回り

9万円×10（室）×12カ月＝1,080万円（年間賃料収入）
（1,080万円－250万円）÷（2億円＋2,000万円）×100＝約3.8％（小数点第２位四捨五入）

このように表面利回りは5.4％だが、実質利回りの約3.8％とおよそ1.6％の差がある。

したがって、表面利回りだけで物件を判断すると、経費がかかってしまった場合などに思っていたよりも利益が出ないということになりかねない。こういった理由から表面利回りだけで、判断するのは危険と言える。

相場の利回りより高い場合はネガティブな要因が潜んでいる可能性がある

販売されている物件の中には、利回りが相場の利回りより高くなっている物件もある。利回りが高いから購入したい気持ちは分かるが、なぜ利回りが高いのかの理由を必ず確認することが必要だ。

一般的には物件の販売価格は相場を参考にしながら決めるケースがほとんどだが、売主に事情がある場合にはそれを加味して売却価格を設定することもある。

例えば、早く現金化したい売主が、少し安くてもいいので早く売りたいときは、売却価格を相場より低く設定することがある。売却価格は安くなったけど家賃は変わらないので、このような理由で利回りが相場の利回りより高くなる物件は購入を検討してもいい物件と言える。

反対に、売却価格は相場と変わらないのに、利回りだけが相場の利回りより高くなっている物件もある。このケースは注意しなければならない。この場合で考えられるのは、入居者の入居期間が長く、家賃は当時の家賃相場で設定していたため、今の相場より高く得られたから利回りが高くなっているケースである。そうすると、その入居者が退去したタイミングで経費がかかり、場合によっては家賃を下げなければならず、結果として利回りが低くなる可能性がある。また、賃貸需要があまり良くない地域で、満室想定の利回りを見て物件を購入してしまうと、想定していたよりも稼働率が上がらずに収益性がなかったということや、物理的、権利的、心理的な瑕疵が隠されているケースもある。

つまり、相場の利回りより高い場合は、掘り出し物件であるケースもあれば、落とし穴となるケースもあるので、まずはその理由を確認してみることが重要と言える。

投資目的によって最低利回りが異なる

利回りは高いほうがいいが、投資目的によってその最低利回りのラインが異なってくることを認識しよう。

不動産投資には、

• キャピタルゲイン（売却益）を得たい
• インカムゲイン（家賃収入）を得たい
• 相続税対策として所有したい
• インフレ対策として所有したい

など、さまざまな目的で不動産投資をしている方がいる。

例えば、投資目的がキャピタルゲイン（売却益）の場合は、利回りよりも不動産価格が上昇する可能性が高い立地を選択することが重要だ。

一方でインカムゲインの場合は、長期的に安定した収入を得ることが目的になるため、利回りが重要なポイントになってくる。

また、相続税対策やインフレ対策として不動産投資をする場合は、現金よりも不動産を持つことのメリットが大きいから、利回りはそこまで重要視するポイントではなくなる。

このように投資する目的によって最低利回りが異なるので、自分が不動産投資をする目的に合った物件を選ぶことが重要になる。

利回りは1つの指標である

上記のように、不動産投資は投資する目的によって最低利回りが異なる。つまり、自分の投資目的を達成できる物件を選ぶことが重要で、利回りはあくまでも1つの指標であることを認識しておくことが重要である。

不動産投資においては物件選びが非常に重要と言える。安定した家賃収入を得るには賃貸ニーズが高い物件を選ぶ必要がある。そのため、利回りのほかにも重視しないといけない次のような条件がある。

• 最寄り駅から徒歩10分以内
• 駅周辺にスーパー、コンビニなど生活しやすい環境が整っている
• 通勤・通学しやすい路線である
• 人気の高い設備がある（インターネット、宅配ボックス、浴室換気乾燥機など）
• オートロックなどセキュリティが完備されている

つまり、利回りは1つの指標として、ほかの条件と合わせて総合評価し、物件を選ぶことが重要だ。

まとめ

不動産投資において利回りは重要なポイントではあるが、利回りだけで判断せず1つの指標としてとらえることが重要である。これから不動産投資を検討されている方には、ぜひこの記事を参考に不動産投資の利回りの仕組みについて正しく理解してほしい。

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