不動産投資の利回りとは？表面利回りと実質利回りの違いや計算方法を徹底解説

不動産投資を検討している方の中には、「不動産投資での利回りとは？」「利回りが高い物件を選ぶべき？」というような疑問を持っている方は多いだろう。

利回りとは、一般的に運用資金に対して得られた利益の割合のことをいう。利回りは高ければ高いほどいいと言われるが、不動産投資の利回りはあくまでも物件を選ぶための判断材料の1つであるため、利回りだけで物件の良し悪しを判断しないことが重要である。

こちらの記事では、不動産における利回りとその計算方法、利回りだけで物件を判断しない方がいい理由などについて詳しく解説していく。ぜひ最後まで読んで、不動産投資をする際の参考にしてほしい。

1.不動産投資の利回りとは？

不動産投資における利回りには以下の2種類がある。

• 表面利回り（グロス利回り）
  
• 実質利回り（ネット利回り）

上記の利回りは計算方法が違うため、違いをよく理解しておくことが重要である。それぞれについて説明していこう。

1-1.表面利回りとは？計算式と具体例で解説

表面利回りとはグロス利回りとも呼ばれており、年間の賃料収入を不動産の購入金額で割ったもののことだ。計算方法が非常にシンプルで、不動産購入時に物件情報として示されている利回りは表面利回りを使用しているものが多い。

・表面利回りの計算式
表面利回りの計算式は以下になる。

「表面利回り（％）＝年間賃料収入÷物件価格×100」

・表面利回りの具体例
例えば、4,000万円の物件で、年間賃料収入が160万円の場合の計算は以下になる。

160万円（年間賃料収入）÷4,000万円（物件価格）×100＝4％

ただし、計算において経費を含まずに計算するため、正確性に欠けるので注意が必要だ。物件選びの際は指標の1つとして参考にしよう。

1-2.実質利回りとは？計算式と具体例で解説

実質利回りとは、年間の賃料収入から管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を差し引いた実質的な収益を、物件価格と物件購入時にかかった経費を足した数字で割って計算したものだ。

経費を含む利回りのため、表面利回りよりも現実的な利回りと言える。事業計画などを立てるときは実質利回りを参考にすることが重要だ。

・実質利回りの計算式
実質利回りの計算式は以下になる。

「実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」

・実質利回りの具体例
上記と同じ物件で実質利回りを計算してみよう。

【前提条件】
物件価格：4,000万円
年間の賃料収入：160万円
年間の経費：50万円
物件購入時の経費（※購入時の諸経費とは、登記費用、不動産取得税といった税金、不動産仲介手数料、ローン手数料などのこと）：400万円

（160万円−50万円）÷（4,000万円＋400万円）×100＝2.5％

上記のように経費を含めた計算になるため、より現実的な収益率と言える。

1-3.実質利回りの年間諸経費一覧

不動産投資の実質利回りを求めるときに大事なことは、年間諸経費の金額を漏れなく正しく計上することである。必要な経費項目が抜け落ちてしまうと、実際の利回りとの誤差が出てしまうため要注意だ。例えば、木造アパート（1LDK/10戸程度を想定）の年間諸経費の主な項目、発生頻度、目安をまとめると以下のようになる。

実質利回りの年間諸経費項目の例

「年間諸経費がいくらになるか」についてはケースバイケースだが、ここではアパート経営の諸経費の一例を挙げてみよう。

【前提条件】
木造アパート10戸（1LDK）
家賃9万円/戸あたり月
入居者退去の発生数/年間2回

このように、不動産投資にかかる年間諸経費を割り出してみるとかなりの金額になる。この諸経費を無視した表面利回りだけで物件購入を検討するのはリスクがあると言えるだろう。各項目の細かい金額がわからない場合は、概算でも構わないので実質利回りを算出して物件を検討することが重要だ。

1-4.「満室時想定利回り」「現行利回り」とは？

不動産投資の世界では、ここまで紹介してきた「表面利回り」と「実質利回り」がよく使われる。このほかにも不動産投資の利回りには「満室時想定利回り」や「現行利回り」もある。これらが使われるケースもあるので内容を覚えておきたい（とくに想定利回りは頻出する）。

・満室時想定利回りとは？

満室時想定利回りとは、対象物件が満室かつ想定した年間家賃収入が得られることを前提にした利回りのことだ。なお、物件購入時の諸経費や年間諸経費（管理委託料、共用部の光熱費、固定資産税・都市計画税など）を引く前の利回りとなる。計算式は、表面利回りと同じ「現行の年間賃料収入÷物件価格×100」だ。 この年間賃料収入の部分が見込みになる。

満室時想定利回りをチェックする際の注意点は、あくまでも見込みで計算した利回りなので、その通りにならないこともあることだ。例えば、稼働率100％の年間賃料収入を前提に想定利回りを計算していたが、実際には稼働率が50％しかなかったといった具合だ。

物件価格：9,000万円
部屋数：8部屋
家賃：7万円

稼働率100％：672万円（8部屋×7万円×12ヵ月）÷9,000万円×100％＝7.46％
稼働率50％：336万円（4部屋×7万円×12ヵ月）÷9,000万円×100％＝3.73％

・現行利回りとは？

現行利回りとは、現在の年間賃料収入をもとに計算した利回りのことだ。現在、2部屋が空室の場合は、その賃料をもとに年間賃料収入を計算する。より実際に近い数値と言えるだろう。

前出の想定利回りと同様、計算式は表面利回りと同じだ。物件購入時の諸経費や年間諸経費を差し引かないで「年間賃料収入÷物件価格×100」で計算する。

現行利回りをチェックする際の注意点は、賃料が低下する、あるいは稼働率が下がるなど前提条件が崩れるとギャップが生じることだ。例えば、物件購入時点の2部屋が空室という状況が続くとして年間家賃収入を504万円と想定していたが、物件購入後にもう1部屋空室になり年間賃料収入が420万円に下がったといった具合だ。

物件価格：9,000万円
部屋数：8部屋
家賃：7万円
物件購入時点：2部屋が空室
物件購入後：3部屋が空室

物件購入時点：6部屋×7万円×12ヵ月=504万円÷9,000万円×100％＝5.6％
物件購入後：5部屋×7万円×12ヵ月=420万円÷9,000万円×100％＝4.60％

・「満室時想定利回り」や「現行利回り」は参考でしかない

端的に言えば、満室時想定利回りや現行利回りを目安にして物件を購入するのは避けるべきだろう。なぜなら、これらはあくまでも「見込み」の家賃賃料や「過去」の稼働率に基づいたものだからだ。そのため、購入時よりも家賃や稼働率が悪化すると年間賃料収入が変動し、利回りも変わってしまう。

満室時想定利回りや現行利回りは、「もし、満室経営ができれば（または、その時点の稼働率に基づけば）これくらいの年間賃料収入が得られるのか」くらいの参考情報として扱うのが無難だろう。

2.利回りだけで物件を選ぶのは危険

利回りは収益率の1つの指標になるため、利回りが高い物件を選んでしまう方も多い。しかし、表面利回りだけで物件を選ぶことは非常に危険なのだ。

その理由として、主に以下の3つが挙げられる。

• 表面利回りが高くても実質利回りが低くなることがあるから
  
• 相場の利回りより高い場合はネガティブな要因が潜んでいる可能性があるから
  
• 投資目的によって最低利回りが異なるから

上記について詳しく解説していこう。

2-1.表面利回りが高くても実質利回りが低くなることがある

前述したように表面利回りは経費を含んでいないため、実質利回りより高く見せることができる。販売図面やポータルサイトなどの物件情報に記載されているのは、ほとんどが表面利回りだ。そのため、表面利回りが高いという理由で選んでしまうと、実質利回りが表面利回りよりも大きく低くなることがあるので注意が必要だ。

では、1つの例を挙げてみよう。

【前提条件】
物件価格：2億円
部屋数：10室
賃料収入：9万円/月
年間の経費：250万円
物件購入時の経費：2,000万円

・表面利回り
9万円×10（室）×12ヵ月＝1,080万円（年間賃料収入）
1,080万円（年間賃料収入）÷2億円（物件価格）×100＝5.4％

・実質利回り
9万円×10（室）×12ヵ月＝1,080万円（年間賃料収入）
（1,080万円－250万円）÷（2億円＋2,000万円）×100＝約3.8％（小数点第２位四捨五入）

このように表面利回りは5.4％だが、実質利回りの約3.8％とおよそ1.6％の差がある。

したがって、表面利回りだけで物件を判断すると、経費がかかってしまった場合などに思っていたよりも利益が出ないということになりかねない。こういった理由から表面利回りだけで、判断するのは危険と言える。

2-2.相場の利回りより高い場合はネガティブな要因が潜んでいる可能性がある

販売されている物件の中には、利回りが相場の利回りより高くなっている物件もある。利回りが高いから購入したい気持ちは分かるが、なぜ利回りが高いのかの理由を必ず確認することが必要だ。

一般的には物件の販売価格は相場を参考にしながら決めるケースがほとんどだが、売主に事情がある場合にはそれを加味して売却価格を設定することもある。

例えば、早く現金化したい売主が、少し安くてもいいので早く売りたいときは、売却価格を相場より低く設定することがある。売却価格は安くなったけど家賃は変わらないので、このような理由で利回りが相場の利回りより高くなる物件は購入を検討してもいい物件と言える。

反対に、売却価格は相場と変わらないのに、利回りだけが相場の利回りより高くなっている物件もある。このケースは注意しなければならない。この場合で考えられるのは、入居者の入居期間が長く、家賃は当時の家賃相場で設定していたため、今の相場より高く得られたから利回りが高くなっているケースである。そうすると、その入居者が退去したタイミングで経費がかかり、場合によっては家賃を下げなければならず、結果として利回りが低くなる可能性がある。

また、賃貸需要があまり良くない地域で、満室想定の利回りを見て物件を購入してしまうと、想定していたよりも稼働率が上がらずに収益性がなかったということや、物理的、権利的、心理的な瑕疵が隠されているケースもある。

つまり、相場の利回りより高い場合は、掘り出し物件であるケースもあれば、落とし穴となるケースもあるので、まずはその理由を確認してみることが重要と言える。

2-3.投資目的によって最低利回りのラインが異なる

利回りは高いほうがいいが、投資目的によってその最低利回りのラインが異なってくることを認識しよう。

不動産投資には、

• キャピタルゲイン（売却益）を得たい
  
• インカムゲイン（家賃収入）を得たい
  
• 相続税対策として所有したい
  
• インフレ対策として所有したい

など、さまざまな目的で不動産投資をしている方がいる。

例えば、投資目的がキャピタルゲイン（売却益）の場合は、利回りよりも不動産価格が上昇する可能性が高い立地を選択することが重要だ。

一方でインカムゲインの場合は、長期的に安定した収入を得ることが目的になるため、利回りが重要なポイントになってくる。

また、相続税対策やインフレ対策として不動産投資をする場合は、現金よりも不動産を持つことのメリットが大きいから、利回りはそこまで重要視するポイントではなくなる。

このように投資する目的によって最低利回りが異なるので、自分が不動産投資をする目的に合った物件を選ぶことが重要になる。

3.利回りは1つの指標である

上記のように、不動産投資は投資する目的によって最低利回りが異なる。つまり、自分の投資目的を達成できる物件を選ぶことが重要で、利回りはあくまでも1つの指標であることを認識しておくことが重要である。

不動産投資においては物件選びが非常に重要と言える。安定した家賃収入を得るには賃貸ニーズが高い物件を選ぶ必要がある。そのため、利回りのほかにも重視しないといけない次のような条件がある。

• 最寄り駅から徒歩10分以内
  
• 駅周辺にスーパー、コンビニなど生活しやすい環境が整っている
  
• 通勤・通学しやすい路線である
  
• 人気の高い設備がある（インターネット、宅配ボックス、浴室換気乾燥機など）
  
• オートロックなどセキュリティが完備されている

つまり、利回りは1つの指標として、ほかの条件と合わせて総合評価し、物件を選ぶことが重要だ。

4.まとめ

不動産投資において利回りは重要なポイントではあるが、利回りだけで判断せず1つの指標としてとらえることが重要である。これから不動産投資を検討されている方には、ぜひこの記事を参考に不動産投資の利回りの仕組みについて正しく理解してほしい。

5.利回りに関するQ&A

最後に、不動産投資の利回りをより深くご理解いただくために、初心者が疑問に感じることの多い｢利回りに関するQ&A｣をご紹介したい。

5-1.Q：新築物件と中古物件で利回りに差があるのはなぜか？

新築物件と中古物件を比較した場合、中古物件のほうが高利回りになりやすい（条件が近い物件の場合）。理由は新築物件の物件価格のほうが割高になるからだが、これは表面利回りの計算式（年間賃料収入÷物件価格×100）にあてはめて考えると分かりやすい。

例えば、下記のような同じ年間賃料収入の「新築物件」と「中古物件（築5年）」の収益物件があったとしたら、中古物件のほうが約1％高利回りになる。

ここでは話を分かりやすくするため、新築物件と中古物件の年間賃料収入を同額にしている。しかし実際には新築物件のほうが家賃を高めに設定しやすい点にも留意したい。また、中古物件は高利回りだが、建物が老朽化していたり、住宅附属設備が陳腐化していたりする点が考慮されていることも意識したい。

なお例外として、一等地のヴィンテージマンションなどでは、築年数が経っていても物件価格や賃料の変動が少ない（あるいは上がっている）ため、中古物件なのに低利回りの物件も存在する。

5-2.Q：物件の構造によって利回りに差はあるのか？

利回りは、物件価格が安いほど高利回りになりやすい。この物件価格に大きな影響を与えるのが建物構造だ。主な建物構造を建築費が高い順に並べると以下のようになる。

〈建築費高＝低利回り〉
鉄筋鉄骨コンクリート
鉄筋コンクリート
鉄骨造
木造
〈建築費低＝高利回り〉

利回りを建物という観点で捉えた場合、上記のような建築費（建物原価）に加えて、建物の経済的価値や残存する法定耐用年数などを考慮しながら最終的な利回りが決まる。

ちなみに、建物構造によって建築費の差がどれくらいあるかというと、国税庁がまとめた資料を参考にすると、（工事費ベースで）木造よりも鉄筋コンクリート造が1平方メートルあたり8万8,000円割高になる。

注意したいのは、建築費が高い建物になるほど家賃設定を高くしやすい点だ。例えば、木造のアパートと鉄筋コンクリート造のマンションを比較すると、マンションのほうが賃料収入を高くしやすい（条件が近い物件の場合）。これを考慮すると、違う構造の収益物件を比較検討するのであれば、｢木造は高利回り｣｢RC造は低利回り｣と思い込まず、実際に利回りを算出して比べるのが無難だろう。

5-3.Q：自己資本利回りとは何か？

一般的に、不動産投資は融資を受けて物件を購入することが多い。例えば、9,000万円の物件を自己資金1,000万円＋借入金8,000万円で購入するといった具合だ。そのときに、自己資金（1,000万円）に対する収益率を表したものが「自己資本利回り」である。

具体例を挙げてみよう。

物件価格：9,000万円
自己資金：1,000万円
借入金：8,000万円
部屋数：8部屋
家賃：7万円

表面利回り：672万円（8部屋×7万円×12ヵ月）÷物件価格9,000万円×100＝7.46％
自己資本利回り：672万円（8部屋×7万円×12ヵ月）÷自己資金1,000万円×100＝67.2％

仮に、自己資金を2,000万円とした場合、自己資金利回りは33.6％（672万円÷2,000万円×100）となる。このように、自己資金を多く入れると自己資金利回りは下がり、逆に少なくすると自己資金利回りは上がることになる。

なお、少額の自己資金で不動産投資をする場合、デメリットも発生するので注意が必要だ。例えば、融資額が増えることで毎月のローン返済額が多くなったり、借入時よりも金利が上昇すると返済総額が多くなったりすることがある。

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