【不動産投資】ポートフォリオとは？投資の種類とポイントをご紹介

(画像=Maksym Yemelyanov/stock.adobe.com)

ポートフォリオとは、複数の資産を組み合わせることでリスクの分散を行うものである。そのため、不動産投資をするうえで非常に重要な要素の1つだ。この記事では、一般的なポートフォリオの基礎知識だけではなく、不動産投資におけるポートフォリオなどについて詳しく解説していく。ぜひ最後まで読んで、不動産投資をする際の参考にして欲しい。

ポートフォリオとは

ポートフォリオとは資産運用の形式の1つで、複数の資産を組み合わせて運用することでリスクを分散させることを指す。

例えば、不動産投資だけでポートフォリオを組む場合は、複数の不動産を保有することで1つの不動産からの収入が減ったりなくなったりした際、そのほかの不動産から収入を得ることができるため収入がゼロになるという最悪の事態を回避することが可能だ。

さらに、ポートフォリオは不動産投資だけでなく、株式や債券などと組み合わせることで安定させることもできる。

要するに、どの投資商品にもリスクはつきものなので、他の投資商品と組み合わせることで資産運用におけるリスクを分散することが重要なのだ。

ポートフォリオを組む理由とメリット

ポートフォリオを組む最大の理由、そしてメリットは「リスクの分散低減」である。

例えば、株式だけに投資を集中していた場合、株価暴落が起きてしまうと、その影響が運用している資産すべてに及んでしまうだろう。

こうした事態を防ぐために、株式だけでなく不動産や債券など、株式とは違う値動きをする他の商品にも投資をしておく。そうすることによって資産への影響を減らすことが期待できるはずだ。

さらに、ポートフォリオを組むメリットには、運用結果の見える化がある。

資産運用を行う際に目標を設定して、その目標を達成するために投資商品の組み合わせ、つまりポートフォリオを組む。これによってどの投資商品の運用実績がよくないなど一目瞭然にわかるので、投資商品の組み換えや見直しがしやすくなる。

ポートフォリオを組むことで資産の状態がわかりやすくなり、リスク分散も出来るため、不足不測の事態が起きた場合でもある程度のリスクコントロールが可能になる。

ポートフォリオを組む際の投資商品の種類

ここでは、ポートフォリオを組む際の投資商品として、以下の5種類について解説する。

• 株式
• 債券
• 外貨預金
• 不動産
• REIT

それぞれについて説明していこう。

株式

企業（株式会社）が資金調達をするための方法の1つが株式の発行である。

株式会社は、出資してもらった株主に対して、株主の会社に対する権利を表すものとして株式を発行する。株主は、通常、持ち株数に応じて株主総会での議決権を得て経営に参加できるほか、配当金などの利益分配を受ける権利などを有する。また、一定の条件を満たす株主に自社製品や割引サービスなどを提供する株主優待の制度を定めている企業もある。

この株式を市場で取引するのが株式投資である。投資した企業の業績がよく株価が上がれば、購入時よりも高い価格で株式を売却しキャピタルゲイン（値上がり益）を得る（もちろん、その逆となるリスクもある）。

債券

債券とは国や地方自治体、企業などが投資家から資金調達するために発行するものである。割引債など利払いがないものも一部にはあるが、発行者は利払日に利息を支払い、償還日に額面金額を返すと定めている。

債券にはさまざまな発行元があるため、種類も多い。例えば、国債や社債、地方債、外国債などがある。また、債券も株式と同様に市場で取引されており、債券価格が変動することによってキャピタルゲインでも収益を得ることができる金融商品である。

外貨預金

外貨預金とは、日本の通貨である「円」ではなく外国の通貨で預金をすることだ。

預金であるため預金していた期間に応じた利息を得ることができるが、預金した外貨の発行国の金利が利息に反映される。そのため、ゼロに近い日本の金利に比べると高い利息を得ることができる。

また、外貨で預金をしているため、為替レートの影響を受けることも特徴の1つである。預け入れた時よりも円安になったタイミングで換金すれば、利息に加えて為替差益も得られる。

ただし、預け入れ時よりも円高のタイミングで換金してしまうと、為替差損が出るので注意が必要だ。

不動産投資

不動産投資とは、投資家がマンションやアパートなどの不動産を購入し、この物件を賃貸することで家賃収入を得る投資方法だ。

また、不動産価格が購入時よりも高くなったタイミングで売却することで、キャピタルゲインを得ることもできる投資である。

不動産投資は、金融機関からの融資を活用して賃貸物件を購入できる。このように他人資本を活用できるのは不動産投資の大きな魅力と言える。

REIT

REIT（リート）は、不動産投資信託と言われる金融商品である。多くの投資家から資金を集めて不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に再分配する。

一般的な不動産投資と比べて少ない資金で購入できることや、不動産運用のプロが運用を担当することなどが特徴だ。

また、株式などと同様に証券取引所に上場されているものであれば、キャピタルゲインでも収益を得ることができる金融商品である。

不動産投資におけるポートフォリオの考え方とは？

前述したような複数の投資商品でポートフォリオを組むことも重要であるが、不動産投資をポートフォリオに組み込む場合は不動産投資におけるポートフォリオも別途考えることが重要である。最終的に複数の不動産を購入することを目標としている場合には、下記のポイントも考慮するとよいだろう。

不動産投資で居宅の物件を投資する場合は、次の3つがポートフォリオのポイントになる。

• 築年数
• エリア
• 構造

それぞれについて解説しよう。

築年数

アパートやマンションなど、築年数の違う不動産を複数所有することでリスクを分散する方法である。

例えば、所有している不動産ですべて築年数が経過している場合、修繕が必要になるタイミングが重なってしまうと、多額の修繕費を一度に支払う必要が出てくる。

こういった修繕リスクを防ぐために、築年数の違う物件を組み合わせて所有するとよいだろう。

エリア

エリアが違う物件を所有することもリスク分散になる。

例えば、東京と地方の物件を所有している場合、いずれかの物件が地震などの災害にあったとしても、そのほかの地域にある物件は地震の影響を受けていないため家賃収入が得られる。

また、大学や商業施設など不動産に影響を与える施設が撤退した際、エリアが違う不動産を所有することで収入減少のリスクを分散できる。

構造

不動産には木造やコンクリート造、鉄筋コンクリート造などがあり、それぞれの構造によって税法上の耐用年数が違う。

耐用年数が異なる不動産をバランスよく組み合わせることで、税引き後の利益の最大化が図れるだろう。

例えば、築古の木造物件と新築のコンクリート造の物件を組み合わせることで、バランスよく減価償却による所得税の節税を図れるだろう。

まとめ

投資で成功するにはポートフォリオを作成することは非常に重要である。自身の投資目的を達成するため、バランスのよいポートフォリオの組み方を慎重に検討して、高収益を狙っていきたい。

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