不動産投資で都心6区を選ぶ際のメリットとデメリット

(画像=manabu不動産投資編集部)

これから不動産投資を始めたい方の中には、エリア選びで悩んでいる方もいるのではないだろうか。本記事では、東京23区でも都心6区の傾向やメリット・デメリットについて詳しく解説する。

都心6区とは？地価やマンション価格は？

都心6区は、他と比べて「地価や物件価格が高い」といわれている。はじめに、具体的な地価やマンション価格の相場をデータで確認していく。

都心6区が地価ランキングの上位を独占

都心6区とは、千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区のエリアのことだ。この都心6区から文京区を除いたエリアを都心5区、都心5区のうち千代田区・中央区・港区に限ったエリアを都心3区ということもある。いずれにしても都心6区は、アドレス（地名）のブランド力がある東京都内でもとりわけ地価が高いエリアと言えるだろう。

(画像=manabu不動産投資編集部)

この地価の高さは、東京23区別の平均公示地価（住宅地）を高い順に並べるとわかりやすい。

出典：国土交通省「令和3年 地価公示価格」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

結果は、上記のランキングのベスト5をすべて都心6区が占めている。ベスト5に入らなかった新宿区でもランキングの9位と上位だ。都心の地価が高い理由の一つは、歴史のあるアドレスが集中しているからだと考えられる。現在地価が高い住宅地の一例は、以下の通りだ。

• 千代田区：六番町、三番町、一番町など
• 港区：赤坂、白金台、南麻布、南青山、高輪など
• 渋谷区：恵比寿西、松濤、南平台町など
• 中央区：佃、勝どきなど
• 文京区：本駒込、本郷など
• 新宿区：南元町、市谷仲之町など

都心6区はマンション価格も圧倒的に高い

「地価が高い」ということは、必然的に賃貸物件の仕入れ価格も高くなる。東京カンテイの「中古マンション価格（70平方メートル価格換算）」データによると「都心6区」「城南・城西6区」「城北・城東11区」の平均価格は、以下のように差がある状態だ。

※1：城南・城西6区＝品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区
※2：城北・城東11区＝都心6区および城南・城西6区以外
出典：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格月別推移（2021年8月）」より株式会社ZUU作成

同じ面積の中古マンションでも都心6区は城南・城西6区の約1.5 倍、城北・城東11区の約1.9 倍の平均価格になる。

都心6区における賃貸物件のメリット・デメリットの比較

都心6区の賃貸物件は、エリアが限られているため希少性が高い点が大きな特徴だ。メリットとデメリットは表裏一体ともいわれるが、都心6区の希少性はまさにこれに当てはまる。つまりメリットとデメリットどちらにも「希少性の高さ」が大きな影響を及ぼしているということだ。

【メリット】
資産性を維持しやすい

【デメリット】
価格が高額で利回りが低い傾向
選択できる物件が少ない

都心6区の賃貸物件を選んだ際のメリット

• 資産性を維持しやすい
  賃貸物件の資産性（＝物件価格、評価額）を維持しやすいことは、都心6区のメリットの1つだ。富裕層の中には「資産を守りたい」「目減りさせたくない」というニーズを持つ人がいる。こういった富裕層と資産性を維持しやすい都心6区は相性がよい。例えば、2015年と2021年の「都心6区の中古マンション価格（70平方メートル価格換算）」を比較すると安定的に推移している。

出典：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格月別推移（2021年8月）」より株式会社ZUU作成

上記の期間は、東京都内の他のエリアでも中古マンション価格が上昇している。しかし都心6区の上昇率は、人気エリア品川区や目黒区などを擁する城南・城西地区を上回っているのが特徴だ。

都心6区の賃貸物件を選んだ際のデメリット

一方のデメリットだが、「価格が高額なため利回りが低い傾向」「選択できる物件が少ない」点が挙げられる。それぞれを見ていこう。

• 価格が高額で利回りが低い傾向
  本記事の冒頭で見てきたように、東京23区の中でも都心6区はとりわけ地価や物件価格が高い傾向にある。2021年7月に発表されたマンションリサーチ株式会社の「中古マンション流通レポート　2021年7月vol3」によると、東京23区と都心6区の中古マンションの坪単価は以下のとおりだ。都心6区は、その他の区に比べて比較的高い傾向にあることがわかるだろう。

＜東京都23区／2001年以降築平均成約坪単価＞

出典：マンションリサーチ株式会社の調査「2021年上半期の平均成約坪単価」より株式会社ZUU作成

都心物件は、地方物件に比べて家賃は高い傾向にあるが、それ以上に物件価格が高くなっており、その影響から低利回りとなっている。一方、郊外や地方物件は物件価格がそれほど高くないため高利回りの傾向がある。さらに、地方は都心と比較して空室リスクや賃料下落リスクが高く、そのリスクに応じて利回りが高くなりやすいそれでも都心物件を買いたいというニーズがあるため、低利回りが固定化しつつある。

前述のとおり、都心のなかでも都心6区はとくに物件価格が高いため、低利回りの傾向が強いと言える。利回りを重視する人にとって、これはデメリットになるだろう。

• 選択できる物件が少ない
  都心6区の賃貸物件は、エリアが絞られているため、例えば東京23区や関西圏の賃貸物件を探す場合と比べると選択できる数が限られてくる。そのため「より多くの選択肢から物件を探したい」といったニーズを持つ人とは、相性が悪い一面があるだろう。

都心物件でも契約前に稼働状況の確認を

ここでは、都心6区の傾向やメリット・デメリットについて解説してきた。その中で最も強調したい内容は「都心物件はほかの区に比べて資産価値が高い」ということだ。都心物件といえば最先端のタワーマンションや価格が下がらないヴィンテージマンションなどがよく取り上げられる。

こういったタイプの都心物件は、人気の高さから高稼働なケースも多いかもしれない。しかし都心物件のすべてが高稼働でない可能性もある。都心物件を検討するのであれば「一等地の物件だから」とやみくもに飛びつくのではなく売買契約前に個別の稼働状況をしっかりと確かめることが重要だろう。

東京23区に関するQ&A

Q1：都心6区とは？

アドレス（地名）のブランド力がある都内でもとりわけ地価が高いエリアで、千代田区、中央区、港区、文京区、渋谷区、新宿区のことである。詳しくは本文に記載しているが、6区の中には松濤・三番町・南青山といった歴史のある地名が多い。

Q2：都心6区の人口は？

2022（令和4）年4月1日現在の各区の住民基本台帳人口によると、都心6区のそれぞれの人口は以下のとおりだ。6区を合わせると115万8,243人である。

千代田区：6万7,276人 中央区：17万2,193人 港区：12万1,773人 文京区：22万7,218人 渋谷区：22万8,906人 新宿区：34万0,877人

Q3：都心5区とは？

都心6区の文京区を除いた、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区の5区のことである。東京23区の中で、平均公示地価が最も高いのは千代田区となっている（金額については本文に記載）。

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