サラリーマンの不動産投資家が管理会社を選ぶポイントは?
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不動産投資を始めようとしているサラリーマンも多いことだろう。不動産投資は、頻繁に金融市場をチェックする必要があるFXや短期の株式投資、もしくは労働集約的な副業と違って、一度仕組みを構築してしまえば、その後は比較的手間がかからない資産形成方法と言われている。

したがって不動産投資は、本業で忙しいサラリーマンに相性が良いと言えるだろう。しかし、無条件で安定して資産形成ができるわけではない。サラリーマンが不動産投資で安定して資産形成をするポイントはいくつかあるが、その1つに「信頼できる管理会社を見つけることができるか」ということが挙げられる。

そこで今回は、不動産投資を始めようとしているサラリーマンの投資家に向けて、管理会社を選ぶポイントや管理を任せた後の注意点などを解説していこう。

サラリーマンが不動産投資をする際に管理会社を選ぶポイント

そもそも管理会社とは何だろうか。管理会社を選ぶポイントを解説する前に、不動産管理会社の主な業務内容について確認していこう。

管理会社とは、一言で言えば、不動産オーナーに代わって賃貸物件の管理を行う会社だ。主に、入居者募集や入居手続き、入居者のクレーム対応、共用部の定期的な清掃やメンテナンスなどを行う。

管理会社は、不動産仲介会社(不動産の売買や賃貸の仲介を行う会社)と混同されることがある。管理業務と仲介の両方を手掛ける不動産会社は多いものの、正確に言えば、両者は異なる業務内容だ。

管理会社は、不動産オーナーに代わって賃貸物件のあらゆる業務を行ってくれるため、いわば「賃貸経営のパートナー」と言える。したがって、管理会社の業務対応の巧拙が、物件の評判や空室率に影響を与えることになりかねない。

専業大家であれば比較的、賃貸経営に時間を割くことができるが、サラリーマンの不動産投資家の場合はそうはいかないことが多いだろう。つまり、サラリーマンでもある不動産投資家こそ「信頼できる管理会社を見つけることができるか」が重要というわけだ。

特に重要なのは「建物管理(入居者対応を含む)」と「リーシング力」と言える。日々の建物管理がずさんであると、入居者の満足度が低下していき、空室率の増加につながってしまいかねない。また、リーシング力が弱いと、なかなか空室が埋まらないことになり、オーナーに大きな負担がのしかかるだろう。

上記を踏まえたうえで、サラリーマンが不動産投資をする際に管理会社を選ぶポイントを6つ列挙してみよう。

1.対応してくれる業務範囲に不足はないか

管理会社によって、対応してくれる業務内容が異なる。「依頼しようと思っていたことは、実は業務範囲外だった」とならないように、事前に業務範囲を確認しておこう。

2.管理費は相場や業務範囲と乖離がないか

賃貸物件の管理費の相場は、一般的に「月額家賃×5%」と言われている。アパート1棟の管理を任せたとして、そのアパートから得られる月の家賃が50万円だとしたら、月の管理費は2万5,000円というわけだ。管理会社から提示された管理費が相場から大きく乖離していないか確認しよう。

また、上記の「対応してくれる業務範囲に不足はないか」と関連することだが、対応できる業務範囲が限られているのに、それに見合わない管理費が請求されていないかどうかも確認したい。

3.高い入居率を維持しているか

管理会社によっては、管理している物件全体の入居率を開示している会社がある。高い入居率を維持できているということは、入居者の満足度が高く退去が少なかったり、空室がでてもすぐに埋める力があったりすると推測できる。

ただし、入居率は会社によって計算ロジックが異なったり、入居率が一番高い時期の数字を発表していたりする。また、地域や管理している物件によって、入居率は変わってくる。1つの参考にはなるが、鵜呑みにはしないようにしよう。

4.管理物件数はどのくらいあるか

管理物件数にも注目したい。管理物件数が多いと管理やリーシングに関するノウハウが貯まりやすく、原状回復や備品購入の際も「規模のメリット(業者に安く発注できるなど)」が働きやすい。

5.アクセスしやすい場所にあるかどうか

管理会社の所在地にも注目しよう。管理をお願いする予定の賃貸物件から物理的にアクセスしやすい場所の管理会社のほうが、何かあったときの対応が迅速になりやすい。また、入居希望者の対応時においても、管理会社から近いほうが、管理会社のスタッフ、入居希望者ともに「すぐそばにあるなら、この後ぱっと見に行ってみようか」となりやすいだろう。

6.地域密着型か大手か

その管理会社が「地域密着型か大手か」という点も把握しておきたい。

地域密着型であれば、大手ほど規模のメリットがなかったり、知名度がなかったりする。その一方、地域に根づいているため、その地域に合った提案をしてくれたり、規模が小さいがゆえにオーナーとの距離感が近く相談がしやすかったりするなど、メリットがある。

大手であれば、規模のメリットを発揮しやすかったり、知名度があるために集客面で有利になりやすかったりする。その一方、担当者によってはその地域に関する知識が乏しかったり、転勤で担当者が頻繁に代わったりするデメリットがある。

それぞれにメリットとデメリットがあるので、それらをよく理解し、自分に合ったほうへ管理を依頼するようにしよう。

管理を任せた後の注意点

ここからは、管理会社に賃貸物件の管理を任せた後の注意点について解説していこう。本業が忙しいサラリーマンにとって、賃貸物件の管理を任せた後は、その管理会社を信頼して、ある程度お任せする姿勢が必要だ。

しかし、忙しいからといって、すべてを任せっきりにしないようにしたい。ときには能動的に行動することが重要だ。例えば、定期的に「物件の現地を訪れて、自分の目で状態を確認する」「担当者と面談してコミュニケーションを取る」「不動産市況や保有物件周辺の賃貸事情のキャッチアップをする」などを挙げられる。

自分に合った管理会社を見つけよう

ここまで、不動産投資を始めようとしているサラリーマンの投資家に向けて、管理会社を選ぶポイントや管理を任せた後の注意点などを解説してきた。本業が忙しいサラリーマンにとって、「信頼できる管理会社を見つけることができるか」ということが、不動産投資を安定して行うための1つのポイントとなる。

管理会社を選ぶ際のポイントをよく理解して、自分に合った管理会社を見つけるようにしたい。管理を依頼した後は、ある程度信頼して任せる一方、すべてを任せっきりにするわけではなく、自分からも能動的に物件管理に関与するようにしよう。

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