戸建て投資は儲からないって本当？メリットとデメリット、向いている人の特徴などを解説

戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸に出すことで家賃収入を得る不動産投資手法であり、初期費用を抑えつつも安定的な収入を得る手段として、主に地方や郊外で人気を高めています。一方で、戸建て投資は「儲からない」と言われることも多く、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

そこで本コラムでは、戸建て投資のメリットやデメリット、「儲からない」と言われる理由、戸建て投資に向いている人の特徴について詳しく解説します。

戸建て投資とは？

戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入し、その物件を第三者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の手法です。

一般的に、マンションと比較すると、戸建ては土地付きの物件なので価値が下がりにくい資産とされています。エリアごとの売買ニーズや個別物件ごとの立地条件などによっても異なるため一概には言えないものの、戸建て投資では経年劣化により建物の価値がゼロになっても土地の価値によって物件全体の資産価値が支えられる傾向にあります。

また、マンション投資では管理規約による利用ルールが定められているほか、建物全体の維持管理や修繕などにおいては管理組合による承認が必要になるなど様々な制約があります。

一方、戸建て投資では自分自身の意思で比較的自由度の高い運用が可能なので、入居者のライフスタイルに合わせたリフォームや改装が行いやすく、柔軟な賃貸経営ができる点もメリットといえるでしょう。

都市部の不動産価格高騰に伴い、現在は郊外を中心に不動産投資手法の一つとして利用されています。

戸建て投資は儲からないと言われる理由3つ

戸建て投資は土地付きの物件を所有できる点や柔軟な賃貸経営ができる一方で、「儲からない」と言われることもあります。その背景には、修繕費用の負担や賃貸需要の偏り、そして資産形成のスピードに関する課題が挙げられます。

これらは投資を進める上で無視できない要素であり、戸建て投資を検討する際にはリスクとして十分に理解しておく必要があります。以下からは、それぞれの観点を掘り下げて解説します。

修繕・リフォームコストが大きい

戸建て投資では、物件の状態によって修繕・リフォームにかかる費用が大きな負担となります。特に築年数が古い戸建て物件は、外壁や屋根の修繕、給排水管やトイレ・浴室・キッチンなど水回り設備の交換が必要になるケースが多く、数百万円単位の出費に直結することも珍しくありません。

そのため購入時に表面利回りが良く見えても、実際に運用を始めてから予想外の修繕コストに直面し、収益性が大きく損なわれることがあります。戸建て投資に取り組む際には、インスペクションを利用するなどして購入前に物件の状態をしっかり調査し、修繕費用を見込んだ上で収支計画を立てることが重要です。

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賃貸需要が限定される

戸建て住宅はファミリー世帯や長期定住を希望する層に一定の需要があります。しかし、人口減少や生涯未婚率の上昇、核家族化、高齢化などを背景に、こうした需要は減少傾向にあることから、将来的に入居者の募集に苦戦する可能性があります。一方で、入居者が決まれば長期契約になりやすいとも言われています。

需要が限定されることは空室期間の長期化につながりやすく、キャッシュフローの安定性を損なう要因となります。そのため、戸建て投資では継続的に安定した賃貸需要が見込めるエリア選びが極めて重要であり、人口動態や地域特性を踏まえた慎重な判断が必要です。

資産形成のスピードが遅い

一般的に戸建て投資は、資産形成のスピードという点ではワンルームマンション投資やアパート投資に劣るとされています。これは、主に都市部での不動産投資手法であるワンルームマンション投資や複数戸をまとめて運用できるアパート投資と違い、郊外や地方が中心となる戸建て投資は投資規模が大きくなりづらく収益規模が限定的となるためです。

また、管理や修繕などに手間がかかる分、短期間で規模を拡大していくには不向きな側面があります。資産を大きく増やすことを目的とする場合には効率が悪いと感じられる場合もあり、戸建て投資はそうした手間を惜しまずに安定収入を得たいと考える人に適した投資手法といえるでしょう。

戸建て投資と一般的なワンルームマンション投資との比較

戸建て投資とワンルームマンション投資は、どちらも不動産を活用して家賃収入を得る点では共通しているものの、初期費用や利回り、ターゲット層、立地条件などに明確な違いがあります。

それぞれの特徴を簡単に比較すると、次の通りです。

戸建て投資は比較的少額から始められることや高い利回りを狙いやすい点が魅力ですが、一度空室になると次の入居者が決まりにくいリスクもあります。一方で、ワンルームマンション投資は都市部を中心に需要が安定しており、入居者が見つかりやすい点や売却のしやすさが強みですが、初期費用が高く利回りも抑えられる傾向にあります。

また、入居期間の長さにも違いがあり、戸建てでは数年以上の長期入居が期待できるのに対し、ワンルームマンション投資は転勤や進学などで短期的に入退去が繰り返されやすい特徴があります。

どちらの投資にもメリットとデメリットが存在するため、予算や資産形成の目的、さらにはリスク許容度に応じて最適な手法を選ぶことが重要です。

戸建て投資のメリット

戸建て投資には、他の不動産投資にはない独自の魅力があります。特に、比較的少額から始められる点や長期的な入居需要を狙いやすい点、さらには都市部に限らず郊外でも賃貸ニーズが見込める点は、他の不動産投資では得られにくいメリットといえるでしょう。

ここでは、戸建て投資におけるメリットを詳しく解説します。

初期費用を抑えられる

戸建て投資の大きなメリットの一つは、初期費用を抑えて始められる点です。

特に築古の戸建て物件であれば、100万円台から購入できる場合もあります。マンション投資では数千万円規模の資金が必要となることもあるため、資金面でハードルを感じている投資初心者にとっては参入しやすい選択肢といえます。

ほとんどの場合、購入後にリフォームやリノベーションを施す必要があるため、その費用については注意が必要ですが、DIYなども行い費用を抑えながら物件価値を高め、家賃設定や入居者層を広げる戦略も可能です。こうした工夫次第で、低コストで始めて高利回りを狙えるのが戸建て投資の強みです。

長期入居が期待できる

戸建て住宅は、主にファミリー層などの長期間の居住を前提とした層に人気があり、子育て世帯にとってはマンションよりも広い居住空間や庭付き物件などが魅力となります。

一度入居が決まれば数年から10年以上にわたって居住することもあり、安定した家賃収入が見込めます。長期入居は空室リスクを下げ、管理の手間も軽減されるため、投資家にとって非常に大きなメリットといえるでしょう。

郊外でも賃貸需要を見込める

戸建て投資の利点として、郊外や地方でも賃貸需要を期待できる点も挙げられます。

こうした地域は、一般的には都市部よりもエリア全体としての賃貸需要の強さは劣りますが、立地を吟味することで安定した賃貸経営につなげられる可能性もあります。特に、子どもの教育環境や落ち着いた住環境を求める層にとっては、郊外の戸建て住宅は魅力的な選択肢となるでしょう。

また、近年はテレワークの普及により郊外での生活を選ぶ世帯も増えており、エリア次第で安定した賃貸経営や、都市部よりも高いリターンを実現することも可能です。

戸建て投資のデメリット

戸建て投資は安定した家賃収入や資産性の高さといった魅力がある一方で、注意すべき点もあります。特に立地選定の難しさや空室リスクの大きさ、そして管理業務にかかる負担は、投資を始める前に理解しておくべき重要なポイントです。

以下からは、これらのデメリットを詳しく解説します。

立地選定の難易度が高い

戸建て投資は、物件の立地選びの難易度が高いというデメリットがあります。

単身者向けのワンルームマンション投資であれば、駅からの距離や都市部での利便性が大きな判断基準となるため比較的選びやすい傾向にあります。

しかし戸建て投資の場合、物件が駅から離れた立地にあるケースが多く、入居者にとっては通勤や通学だけでなく、日常生活を支える周辺環境の利便性が重要視されます。具体的には、学校やスーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、公園などの生活インフラが充実しているかどうかが大きなポイントです。また、駅から物件までの距離や道路幅、高低差などを含めた移動のしやすさも確認する必要があります。

そのため、立地選定にはより綿密な調査と分析が求められ、投資判断の難易度が高くなるのです。

空室リスクが大きい

アパートやマンション経営では複数戸の運用をすることで、一部の部屋が空室になったとしても他に所有している部屋の家賃収入が確保できます。これに対して戸建て投資は一戸単位での運用となるため、空室になると収入がなくなるリスクがあります。

特にファミリー層をターゲットとする戸建てでは、入居者の入れ替えが少ない反面、一度退去されると次の入居者が決まるまでの空室期間が長引く可能性もあり、特に新学期シーズンが過ぎると入居者の確保が非常に困難となります。

空室が長期化すればキャッシュフローに大きな影響を及ぼすため、リスク管理が欠かせません。

管理業務の負担が大きい

戸建て住宅にはマンションのような共用部分が存在しないため、物件全体の修繕や維持管理はすべてオーナーが担う必要があります。外壁塗装や屋根の補修、雨どいの修理、さらには給排水設備のメンテナンスまで、定期的に発生する費用と手間を見込まなければなりません。

これらの業務を管理会社に委託することも可能ですが、その場合は委託料が発生し、収益性を押し下げる要因となります。賃貸管理会社に支払う手数料の相場や、賃貸管理会社を選ぶ際に注意すべきポイントについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

【関連記事】賃貸管理手数料の相場は？サービス内容や管理会社の選び方を解説

戸建て投資に向いている人の特徴

戸建て投資は、他の不動産投資と比べて独自の魅力と課題があるため、向き不向きが分かれる投資手法です。

短期間で大きな利益を狙うよりも、長期的な視点で資産形成を進めたい人や、柔軟なエリア選定ができる人に適しているといえるでしょう。また、修繕やリフォームといった管理業務を工夫しながら楽しめる人にとっては、特に相性の良い投資となります。

以下からは、これらの特徴を詳しく解説します。

長期的な視点で運用できる人

戸建て投資は短期的に大きな利益を狙うよりも、安定した家賃収入を長期間で積み上げていくことに価値があります。築古物件を購入し、入居者が長く住んでくれることで安定的なキャッシュフローが見込めるため、焦らず10年・20年という長い期間で少しずつ資産形成を続けられる人に向いています。

短期売買で利益を出したい人には不向きですが、長期保有を前提に落ち着いた運用を考える人にとっては堅実な投資手法といえるでしょう。

地方や郊外の物件にも抵抗がない人

戸建て投資は都市部だけでなく、地方や郊外でも堅実な需要が見込める場合も少なくありません。

そのため、都心にこだわらず柔軟にエリアを選べる人は、掘り出し物の物件を見つけやすく、投資の幅を広げられます。地価や利便性だけでなく、生活環境や人口動態などを幅広く考察できる人こそ、戸建て投資に適しているといえます。

DIYやリフォームに興味がある人

戸建て投資の魅力の一つは、リフォームや修繕を工夫することで収益性を高められる点にあります。築古物件を安く購入して、自分で壁紙を張り替えたり、簡単な修繕を行ったりすることで、リフォーム費用を大幅に削減できます。

そのためDIYやセルフリノベーションに関心がある人にとっては、投資でありながら趣味の延長として楽しむことができ、コスト削減と資産価値向上の両立が可能です。ものづくりが好きな人や自分の手で工夫するのが得意な人にとって、戸建て投資は大きなやりがいを感じられる分野といえるでしょう。

戸建て投資以外にも資産運用の方法はある

戸建て投資は、土地付き不動産の安定性や長期入居の期待など魅力的な特徴をもちますが、必ずしもすべての人に最適な選択肢とは限りません。不動産投資の中にはさまざまな運用方法があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

例えば、都市部で需要の高い区分所有のワンルームマンション投資は、単身者や学生、社会人といった安定したニーズを狙えるため、入居者の入れ替わりがあっても次の入居者が決まりやすく堅実な収益を期待できます。また、一棟アパート投資は複数戸を一度に運用できることからスケールメリットを享受しやすく、高い利回りを狙うことが可能ですが、その分資金調達や管理業務の負担が大きくなる点に注意が必要です。

さらに、駐車場経営やレンタル倉庫といった土地活用型の投資であれば、比較的少ない管理の手間で収益化を図ることができます。

資産運用を考える際には、自身の資金力やリスク許容度、そして目指す運用スタイルに応じて複数の選択肢を比較検討し、最適な不動産投資の手法を選ぶことが重要です。

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