減価償却は、不動産投資で節税するために重要なものであるため、基本的な考え方や計算方法などを理解しておく必要がある。この記事では、「不動産投資の減価償却ってどういったもの？」「減価償却費の計算方法とは？」といった疑問をもっている方に向けて、減価償却費の基本的な知識や計算方法などについて詳しく解説する。
不動産投資の減価償却とは？
減価償却とは、時間経過によって物件の設備や建物が劣化することで低下する価値を、耐用年数に至るまで固定資産の価値から差し引くことである。
減価償却費とは、物件（減価償却資産）を購入する際に支出した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく際に使用する勘定科目のこと。減価償却費は実際に支出していない経費として計上することができるため、不動産所得を圧縮することができ節税に繋がる。なお、減価償却費を計上する時点では現金の支出を伴わないのは、購入時に全額支払っているからだ。タイミングをずらした費用計上が後々の不動産所得の圧縮につながるのである。
このように、減価償却は不動産投資において非常に重要な要素のため、正確に理解することが必要だ。
キャッシュアウトを伴わない経費がどのような効果を持つのか？
減価償却費はキャッシュアウトを伴わない経費であるとよく言われる（キャッシュアウトとは資金の支出のこと）。しかし、実際には、建物や建物付属設備、機械など固定資産を購入した時に現金を支出している。通常、費用は支出時に費用計上するが、固定資産の場合は収益費用対応の原則から、支出時に全額費用計上するのではなく、建物の経年劣化等に応じて期間按分して費用計上することになっているため、キャッシュアウトを伴わないように見えるだけなのである。
減価償却によって手元に資金を留保できるので、修繕が必要になったときの資金の捻出や空室によって家賃収入がなくなったときの対処が可能になる。
土地は減価償却しないので注意が必要
減価償却の対象となるのは、不動産投資だと建物や設備などだ。土地は減価償却の対象にならないことに注意する必要がある。
その理由は、減価償却は時間経過によって劣化した価値をもとの価値から差し引くものである。経年劣化をする建物と設備は価値が減少していくが、土地は時間が経過しても劣化することがないからだ。
構造による耐用年数の違い
減価償却費の計算には、建物の構造と建物の種類ごとに定められている法定耐用年数が必要になる。
ただし、法定耐用年数は建物の構造によって異なるので要注意だ。建物で住宅に関する耐用年数は以下の表から確認ができる。
| 建物の構造 | 年数 |
|---|---|
・4mm超 34年 ・3mm超4mm以下 27年 ・3mm以下 19年 |
出典：国税庁ホームページより一部抜粋
設備は短期で償却可能
法定耐用年数は建物附属設備にも定められており、建物と分けて減価償却をすることができる。
また建物の法定耐用年数よりも、建物附属設備のほうが短期での償却が可能だ。短期で償却をすることで、経費計上できる減価償却費が多額になるので、高い節税効果が期待できる。
不動産投資に関連する主な建物附属設備の法定耐用年数は以下の表から確認ができる。
＜建物附属設備＞
| 電気設備（照明設備を含む） | 蓄電池電源設備 その他のもの |
15 |
| 給排水・衛生設備、ガス設備 |
出典：国税庁ホームページより一部抜粋
減価償却費の計算方法は？
減価償却費の計算方法には、以下の2つがある。
- 定額法
- 定率法
それぞれについて説明していこう。
定額法
定額法は毎年同じ額の減価償却費を計上する計算方法で、次のように計算する。
取得価額×定額法の償却率＝減価償却費
なお、現行の定額法と旧定額法で償却率と計算方法が異なるので注意が必要である。また、定額法の償却率については、国税庁のホームページより確認ができる。
定率法
定率法は、減価償却資産の残存価値に対して一定の割合で減価償却費を差し引く計算方法である。そのため、減価償却費は初年度が最も高額で、毎年少なくなっていく。
ただし、1998年4月1日以降に取得した建物の償却方法は旧定額法または定額法のみである。また、2016年4月1日以降に取得した建物附属設備や構築物の減価償却費計算も定額法のみとなっている。
上記のように、建物を手に入れた時期によって適用される償却率が違う。さらに、期中に建物や附属設備を取得した場合は、月数で期間按分が必要である。賃貸業開始初年度は、期中に建物を取得することが大半なので、「取得価額×業務の用に供された月数÷12」という月数按分が必要なのだ。
減価償却の注意点
減価償却の注意点は以下の２つがある。
- 中古物件の減価償却費の計算が新築とは違う
- 譲渡所得税を計算する際に減価償却費も入れること
上記について詳しく解説していこう。
中古の場合の計算方法
中古物件の減価償却費は、まず物件の法定耐用年数を計算する必要がある。その計算方法は、中古物件が法定耐用年数を超えている場合と、超えていない場合で異なる。それぞれの計算式と計算例を見てみよう。
- 法定耐用年数を超過していない場合の計算式
中古不動産の耐用年数＝法定耐用年数−経過年数＋経過年数×0.2
例えば、築20年の木造住宅を購入した場合は以下の計算になる（計算結果に1年未満の端数がある場合は端数切り捨て）。
22年（木造住宅の耐用年数）－20年（築年数）＋20年（築年数）×0.2=6（耐用年数）
つぎに、上記の耐用年数を利用して減価償却費の計算を行う。
耐用年数6年の定額法の償却率は0.167になるので、不動産の取得価額が1,200万円の場合の計算は次のようになる。
1,200万円（取得価額）×0.167（定額法の償却率）＝200.4万円
このような計算で減価償却費を求めることができる。
- 法定耐用年数を超過した場合の計算式
一方、法定耐用年数を超えた場合は下記の計算式になる。
中古不動産の耐用年数＝法定耐用年数×0.2
例えば、築28年の木造住宅を購入した場合は耐用年数を超えているため、以下の計算になる。
22年（木造住宅の耐用年数）×0.2=4.4
この時、算出された耐用年数が2年未満の場合は耐用年数を2年とし、2年以上の場合は1年未満の端数を切り捨てる。
つぎに、上記の耐用年数を利用して減価償却費の計算を行う。
耐用年数4年（端数切捨て）の定額法の償却率は0.250で、不動産の取得価格が1,200万円の場合の計算は以下だ。
1,200万円（不動産取得価格）×0.250（定額法の償却率）＝240万円
売却時にも注意が必要（譲渡所得税に影響あり）
減価償却費は不動産を売却した譲渡所得税の計算に含めなければいけないということを、認識しておく必要がある。
譲渡所得税の計算式は以下となる。
不動産の売却金額−（売却した不動産の取得費＋売却時の費用）−特別控除＝課税譲渡所得 課税譲渡所得×短期譲渡所得もしくは長期譲渡所得の税率＝譲渡所得税
建物や土地を譲渡したときの住民税と所得税の税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得によって変わる。
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年超の土地・建物を売却したときの所得で、税率は所得税15％と住民税5％になる。一方で、短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の土地や建物を売却したときの所得で、税率は所得税30％と住民税9％になる。さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要がある。
上記の計算式のうち、「売却した不動産の取得費」から減価償却費を差し引く必要がある。取得費とは売却不動産を購入したときの費用のことだが、建物については経年劣化によって価値が低下していることから、購入代金から減価償却費を差し引かなければならない。
減価償却費の計算式は次のようになる。
建物購入価額×償却率×業務の用に供された月数÷12＝減価償却費
減価償却費を考慮して譲渡所得税を計算してみよう
では、減価償却費を含めた取得費の計算、さらに譲渡所得税を具体的な例で確認しよう。
築20年の鉄筋コンクリート造りのマンションを土地500万円、建物500万円で購入、10年間賃貸用として使用して800万円で売却したとしよう（売却時の費用として30万円かかったとする）。
まず、中古物件としての耐用年数を計算する。売却時の築年数は30年となり、耐用年数は次の通りである。
耐用年数：47年（法定耐用年数）―20年（経過年数）＋20年（経過年数）×0.2＝31年
耐用年数31年の償却率は0.033なので、減価償却費、売却した不動産の取得費の計算は次のようになる。
減価償却費： 500万円（建物購入価額）×0.033（償却率）×120月（業務の用に供された月数）÷12＝165万円 取得費： 500万円（土地の取得費）＋500万円（建物購入価額）－165万円（減価償却費）＝835万円
最後に、譲渡所得税（長期譲渡）を計算してみよう。
課税譲渡所得： 800万円（譲渡収入額）－835万円（取得費）－30万円（売却時の費用）＝−65万円 譲渡所得税・住民税：非課税
この年に、他の物件も売却しており、その課税所得がプラスの物件があった場合、この課税譲渡所得のマイナス65万円を相殺することができる。ただし、給与所得などとの総合課税の所得と損益通算はすることができない。
まとめ
減価償却は不動産投資において支出せず経費として計上できる、節税するにあたって重要なポイントだ。そのため、減価償却の仕組みや計算方法をよく理解しておく必要がある。ただし、注意すべき点も多いので、しっかりと理解した上で計算しよう。
不動産投資の税金を計算するために必要な減価償却費を計算する際は、ぜひこの記事を参考にして欲しい。
宮路 幸人
会計事務所での長い勤務経験で培った豊富な実務知識により、会計処理・税務処理および経営や税務に関する相談など、さまざまな問題に対応。宅地建物取引士、マンション管理士等の資格を保有し、不動産と相続関連に強みを発揮する。特に相続関連では、税務面だけでなく、家族の幸せを重視したトータルでの提案を行っており、軽いフットワークでお客さまのニーズに応えることをモットーとする。離島支援活動にも積極的。
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