築30年の一戸建てに資産価値はある？売却や土地活用も含めて将来設計をしよう

(画像=jyapa/stock.adobe.com)

家族構成の変化を加味して将来設計をする際、マイホームの売却は大きな問題になり得る。特に築30年の一戸建てに住んでいる人は、以下のような疑問を抱くのではないだろうか。

• 築30年の一戸建てに資産価値があるのか？
• 築30年の一戸建ては売却できるのか？
• 売却する以外の選択肢はないのか？

本記事では、築30年の一戸建ての資産価値・将来設計における選択肢を解説しながら土地活用としてアパート経営をする場合の注意点について解説していく。

築30年の一戸建てに資産価値はある？

築30年の一戸建ての資産価値はあるのだろうか。ここでは、以下の2つの観点から解説する。

資産価値の算出方法

住宅の資産価値をはかる参考の一つは、行政機関（各自治体）が固定資産税を定める際の評価額だ。「積算法」と呼ばれる評価方法では、土地と建物の資産価値をそれぞれに評価して当該物件全体の評価額が算出される。積算法による土地および建物の評価方法は、以下の図の通りだ。

土地は経年劣化しないため、築年数によって評価額が減少しない。しかし建物は、経年劣化していくため、築年数が経過するほど評価額が下がりやすくなる。つまり築30年の一戸建ての資産価値は、建物の経年劣化で新築時から大きく下落している可能性があるというわけだ。

机上の資産価値と実際に売却できる価格は異なる

積算法で算出される机上の評価額と実際に売却できる価格は、異なる場合が多い。そのため固定資産税評価額は、あくまでも想定される売却価格の目安の一つとして理解しておくといいだろう。実際の不動産取引は、過去の周辺取引実績や当該物件の個別事情が価格に反映される。上図の計算式に当てはめると木造住宅の場合、築30年の建物の価値は計算上ほぼゼロだ。

しかし実際の取引においては、建物価格がゼロになるとは限らない。新築時より価格は大きく下がるものの、築30年の一戸建てでも売却できる可能性は十分にあるといえるだろう。

売却か？土地活用か？築30年の一戸建ての将来設計における4つの選択肢

築30年の一戸建ての将来設計における主な選択肢には、以下の4つがある。

「土地活用」という売却以外の選択肢があり、売却の選択肢のなかにもさまざまな方法があることを認識しておこう。

そのまま売却する

築30年の一戸建てでもメンテナンスが適切に行われており、住居として問題がなければそのまま売却することもできるだろう。売主にとって大規模なリフォームをせずにそのまま売却できる場合は、以下のようなメリットがある。

• リフォーム費用を削減できる
• 売却に要する時間を短縮できる

最低限のクリーニングや補修の費用はかかるが、大規模なリフォームや建物の取り壊しを行うよりは時間やコスト、手間を削減できるだろう。

リフォームをして売却する

「建物の劣化が激しい」「間取りや設備が現代のニーズにマッチしていない」という場合は、リフォームをして売却するのも選択肢の一つだ。リフォームをして売却する際は、コストパフォーマンスまで考慮することが重要である。なぜならリフォーム費用をかけすぎると売却したあと手元に残る金額が少なくなるからだ。

そのため「どの部分をどの程度リフォームするか」「当該リフォームで建物の価値がどの程度回復するか」などコストパフォーマンスの視点を持っておこう。

建物を取り壊し、土地として売却する

建物に「住宅としての利用価値がない」「土地のみで売却したほうが高く売却できそう」といった場合は、建物を取り壊して土地（更地）のみの売却も検討できる。ただし建物の構造や規模によっては、取り壊しに多大なコストがかかる可能性もあるため、取り壊しの検討は慎重に行うことが必要だ。そのため、立地や土地の広さ、接道状況などを勘案することが重要となる。

これにより、取り壊しに要するコストを拠出しても土地として売却するほうが合理的といえるか否かが判断できるだろう。

建物を取り壊し、その土地でアパート経営をする

売却せずに土地を活用する方法の一つとして「アパート経営」という方法がある。既存の建物を取り壊し、新たにアパートを建築して賃貸する土地活用法だ。もちろん既存建物の取り壊しおよびアパートの建築にコストはかかる。しかし「継続的に家賃収入を得られる」「収益用不動産として投資家に売却する」という新たな可能性が生じる点はメリットだ。

土地活用のなかでもコストパフォーマンスを高める余地が大きい選択肢といえる。ただしアパート建築にあたっては、土地が広くないと小規模なアパートしか建てられず収益性が低いアパート経営となる可能性があるため、注意したい。

アパート経営をする場合、事前にリサーチしておくべき3つのこと

アパート経営を検討する際は、事前に以下3つの点をリサーチしておこう。

アパートが建築可能な土地か？

土地のなかには、建築基準法や都市計画法などのルールによってアパートの建築ができない可能性がある。そのため、建築業者や不動産会社などの専門家に相談するなどして「その土地にアパートを建てられるか」「建てられるアパートの規模（階数、賃貸面積など）はどの程度か」について事前に調べておこう。

一例として、アパートが建てられない土地について説明する。まず土地は、都市計画法で「都市計画区域」「都市計画区域外」に分けられる。そして、都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」に分けられ、さらに市街化区域は「第一種低層住居専門地域」など地域に分けられる。

都市計画区域の中で、原則としてアパートが建築できない地域は3つある。詳しくは下図を参照してほしい。

自分の土地がどれに当たるのか、事前に調べるか、専門家に相談して確認するのが賢明だろう。

融資を受けられるか？

アパート経営を始める際は、建築代金などの高額な費用がかかるため、金融機関から融資を受けることが多い。ただし金融機関の規定上、アパートを建築する土地の所在地や融資を受ける人の属性などによっては、融資を受けられない可能性がある。そのため融資を受けようと考えている場合は、各種条件を事前に確認しておくことが必要だ。

アパート経営は、融資条件（金利や期間など）によって収益性が大きく変わる可能性があるため、最も良い条件で融資を受けられる金融機関を事前にリサーチしておこう。

賃貸需要があるか？

アパート経営は、入居者がいてはじめて成立する事業のため、賃貸需要の有無が極めて重要だ。例えば、当該エリアにおける人口推移や交通利便性、再開発計画の有無といった情報を加味して、長期的に賃貸需要が旺盛か否かを十分に考慮しておきたい。

賃貸需要が少ないエリアでアパート経営を始めても入居者が見つからないため、家賃収入が得られずローン返済ができなくなる事態に陥るリスクが高まる。そうならないためにも、当該エリアの不動産会社に賃貸需要の多寡や周辺の賃貸物件の稼働状況などをヒアリングして、アパート経営に適したエリアか否かを見極めることが重要だ。

築30年の一戸建てにも多様な可能性がある

築30年の一戸建てでも、適切にメンテナンスが行き届いていればそのまま売却できる可能性もある。またリフォームや建物の取り壊しをすることで、より好条件での売却を狙うこともできるだろう。

さらに「売却」という選択肢だけでなく、「アパート経営」という土地活用の可能性もある。立地や敷地面積によっては、アパート経営で不動産価値や収益性が大きく向上することも期待できるだろう。賃貸需要が見込めて融資を受けられそうであれば、詳細な資金計画を立てたうえでアパート経営を始めることも選択肢の一つだ。

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